2 بازی‌ساز تورم مسکن

بازار مسکن «پساخرداد» از لنز دو صاحب‌نظر اقتصادی، جهت‌یابی شد. غلامرضا سلامی در تحلیل «فرود تورم مسکن در ماه گذشته» وزن یک عامل از میان ۶متغیر اثرگذار را بالا توصیف می‌کند؛ اما درباره تداوم نقش آن در آینده تردید دارد. علیرضا توکلی‌کاشی نیز از بازی‌سازی دلار در بازار مسکن می‌گوید.

 راضیه احقاقی: سرعت رشد قیمت مسکن طی خرداد ماه امسال محدود شد؛ به نحوی که بهای مسکن در آخرین ماه از بهار 1403 افزایش 9.7 درصدی را نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ثبت رساند. اگرچه همچنان بهای مسکن در فاز افزایش نوسان دارد؛ اما کاهش سرعت رشد آن می‌‌‌تواند خبری امیدوارکننده برای متقاضیان خانه در کشور باشد. در پی کاهش تورم نقطه‌‌‌ به نقطه در بازار مسکن، هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «‌فرود تورمی مسکن» به بررسی عوامل تغییر جریان قیمتی در بازار ملک در کشور پرداخت و دلایل فروکش تورم در این بازار را به شکل خلاصه در 6 فاکتور اصلی دسته‌‌‌بندی کرد.

 این عوامل عبارت بودند از: ثبات نسبی دلار؛ نبود انتظارات تورمی؛ مهار رشد نقدینگی؛ افزایش نسبی نرخ سود بانکی؛ سلب قدرت خریداران سرمایه‌‌‌ای و توقف انتخاباتی خرید ملک. در حالی که رشد سود بانکی در این کاهش تورم مسکن تاثیر بسزایی برجای گذاشت؛ نوسان نرخ دلار و تقاضا برای ملک می‌‌‌تواند بیش از سایر پارامترها بر آینده این بازار اثرگذار شود.  اکنون با مشخص شدن عوامل اثرگذار بر فروکش سرعت رشد قیمت مسکن در خرداد ماه می‌‌‌توان احتمال استمرار این رویه کاهش نرخ تا پایان سال یا تغییر جهت آن را بررسی کرد. البته در شرایطی که تا ساعات پیش‌‌‌رو، رئیس دولت چهاردهم نیز انتخاب می‌‌‌شود؛ این سوال مطرح است که واکنش بازار مسکن به پیروزی هر یک از نمایندگان تصدی پست ریاست جمهوری چه خواهد بود.

آیا گزینه پیروز به‌‌‌عنوان رئیس دولت چهاردهم می‌‌‌تواند بر روند نوسان قیمت در بازار مسکن اثرگذار شود؛ درواقع عملکرد رئیس‌‌‌جمهور و تیم اقتصادی وی می‌‌‌تواند کدام یک از پارامترهای بنیادی بازارمسکن را تغییر دهد؟ غلامرضا سلامی و علیرضا توکلی‌کاشی دو صاحب‌‌‌نظر اقتصاد مسکن هستند که در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به بررسی سناریوی احتمالی بازار مسکن تا پایان سال با در نظر گرفتن رئیس کابینه دولت چهاردهم می‌‌‌پردازند. در حالی که سلامی معتقد است نمی‌‌‌توان به اخذ رویه‌‌‌ای امیدوارکننده برای مهار تورم در کشور و همچنین حل چالش عرضه در بازار مسکن در دولت جدید امید داشت؛  توکلی‌کاشانی احتمال ثبات قیمت‌‌‌ها در این بازار به دلیل بروز رکودی یک تا چهار‌ساله به‌خصوص در شرایط پیروزی یکی از نامزدهای میانه‌‌‌رو به لحاظ سیاست خارجی را مطرح می‌‌‌داند.

بازار مسکن مدیون نرخ سود

غلامرضا سلامی اقتصاددان در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مهم‌ترین عامل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران برای خرداد ماه امسال را افزایش نسبی نرخ سود بانکی دانست و گفت: افزایش نسبی نرخ سود بانکی مهم‌ترین عاملی است که در کوتاه‌مدت می‌‌‌تواند بر بهای مسکن اثرگذار شود. افزایش نسبی نرخ سود بانکی از سویی بخشی از سرمایه عموم مردم را به بانک‌‌‌ها آورده و به این ترتیب از تمایل برای خرید مسکن سرمایه‌‌‌ای می‌‌‌کاهد؛ از سوی دیگر با جذب بخشی از نقدینگی به بانک‌‌‌ها، نسبت پول به شبه‌پول کاهش می‌‌‌یابد که این موضوع نیز در مهار اثر تورمی نقدینگی موثر بوده و به این ترتیب مکانیزم رشد نسبی نرخ بهره در فروکش سرعت رشد بهای مسکن اثرگذار می‌‌‌شود.

وی افزود: اما از آنجاکه طبق بخشنامه ابلاغی سال ۱۴۰۲ شورای پول و اعتبار، حداکثر نرخ سود بانکی 22.5 درصد تعیین شده است؛ بانک مرکزی از اواخر خرداد ماه امسال تمامی بانک‌‌‌ها را ملزم به رعایت نرخ سود مصوب 22.5 درصدی کرد؛ در این شرایط نمی‌‌‌توان به استمرار جریان کاهش تورم مسکن از محل نرخ سود امیدوار بود. این اقتصاددان در خصوص وعده‌‌‌های نامزدهای انتخابات دولت چهاردهم در مهار قیمت مسکن در کشور نیز گفت: هیچ‌‌‌ یک از برنامه‌‌‌های ارائه‌شده از سوی نامزدهای انتخاباتی ریاست جمهوری کشور در خصوص کاهش بهای مسکن قابلیت تحقق ندارد و راهگشای چالش گرانی مسکن در کشور نیست. راهکارهای ارئه شده عمدتا پوپولیستی و در بهترین حالت مُسکنی کوتاه‌مدت برای علاج گرانی مستمر در بازار مسکن بود. به این ترتیب هر کدام از نامزدهای تصدی پست ریاست جمهوری نیز به این کرسی برسد؛ نمی‌‌‌توان آنچنان به کاهش بهای مسکن امیدوار بود.

سلامی افزود: تقویت واقعی بخش عرضه مسکن با سپردن بخش ساخت‌‌‌وساز به فعالان بخش خصوصی و در عین حال مهار نقدینگی با راهکارهایی نظیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی می‌‌‌تواند چالش سلب قدرت خرید خانه اول را تا حدی کاهش دهد؛ این در حالی است که هیچ کدام از کاندیداهای تصدی ریاست جمهوری در صحبت‌‌‌های خود در خصوص رفع معضل گرانی مسکن سراغ چنین وعده‌‌‌هایی نرفت.

وی در ادامه سناریوی احتمالی در خصوص آینده بازار مسکن کشور تا پایان سال را ناامیدکننده ارزیابی کرد و گفت: اگر سیاست رئیس‌‌‌جمهور منتخب در بخش مسکن، تنها در حد همان برنامه‌‌‌های مطرح‌شده توسط کاندیداها در هفته‌‌‌های اخیر باشد؛ در این صورت بازار مسکن از «اقدام هدفمند برای اصابت به تورم ملک» محروم است. سلامی گفت: افزایش عرضه مسکن با تقویت سازندگان  بخش خصوصی، بهبود قدرت خرید مصرف‌‌‌کننده در پی بهبود سطح رفاه عمومی و همچنین کاهش هزینه ساخت مسکن می‌‌‌تواند تا حدی از چالش گرانی بازار مسکن در کشور بکاهد.

این اقتصاددان گفت: افزایش نرخ سود بانکی ظرف ماه‌‌‌های اخیر مهم‌ترین عامل ثبات بهای مسکن در کشور بود؛ با وجود این بعید است که دولت جدید پس از روی کار آمدن، از این سیاست حمایت کند. در تمام دنیا برای جلوگیری از تورم نرخ بهره بانکی افزایش پیدا می‌‌‌کند؛ اما در ایران استفاده از علم روز و تجارب دنیا جایگاهی ندارد و همین موضوع باعث می‌‌‌شود تا چالش‌‌‌های اقتصادی به شکل ریشه‌‌‌ای رفع نشود. البته رشد نرخ بهره دارای معایب غیر قابل کتمانی است؛ اما در شرایط کنونی حل تورم تنها با اخذ چنین رویکردی محقق می‌‌‌شود و بنابراین چاره‌‌‌ای جز انتخاب این سیاست وجود ندارد.

وی افزود: در میان نامزدهای ریاست جمهوری تا حدودی مشاوران آقای پزشکیان دید کارشناسی بهتری نسبت به قضیه رفع بحران تورم و مسکن داشتند؛ بنابراین در صورت انتخاب ایشان، احتمال محدودی برای کاهش سرعت رشد بهای مسکن وجود دارد. سلامی گفت: فارغ از رویکرد اقتصادی دولت چهاردهم؛ بخش عمده‌‌‌ای از اقتصاد کشور از سیاست خارجی و تحریم اثر می‌‌‌پذیرد. از آنجاکه سیاست خارجی نیز تابعی از سیاست‌‌‌های کلی نظام است؛ لزوما با تغییر دولت نمی‌‌‌توان به گشایشی در بعد تجارت خارجی، کاهش نرخ ارز و در نتیجه تبعات مثبت آن بر تمامی بخش‌‌‌های اقتصادی امیدوار بود. این در حالی است که موضوع تحریم و ریسک‌‌‌های آن در سال‌‌‌های اخیر نقش کلیدی در صعود قیمت مسکن بازی کرد.

بازار چشم‌‌‌انتظار رکود یک تا چهار‌ساله

علیرضا توکلی‌کاشی اقتصاددان کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در خرداد ماه امسال را چندان امیدوارکننده نمی‌‌‌داند؛ وی در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد‌: قیمت مسکن در ماه‌‌‌های پایانی سال 1401 رشدی بالای 70 درصد داشت؛ اما از اواخر سال 1401 و سال 1402، ترمز صعود بهای مسکن در کشور کشیده شد. به این ترتیب ثبات قیمتی در بازار مسکن طی سال 1402 باعث شده تا تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن طی خرداد ماه امسال روندی کاهشی به خود بگیرد. اعلام تورم نقطه‌‌‌‌‌‌‌‌‌به‌‌‌‌‌‌‌‌‌نقطه مسکن در پایان بهار در سطح 9.7‌‌‌درصدی نشان از آن دارد که طی خرداد ماه امسال بهای مسکن در کشور حدود 10 درصد گران شده است که از این موضوع نمی‌‌‌توان به عنوان دستاوردی در کنترل قیمت خرید خانه در کشور یاد کرد.

توکلی‌کاشی در خصوص سناریوی احتمالی برای بازار مسکن کشور تا پایان سال گفت: تسهیلات مسکن مهم‌ترین هدایتگر بازار مسکن در بخش خرید مصرفی است؛ با توجه به قیمت فعلی مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک و مقایسه آن با سقف وام خرید مسکن باید گفت که این تسهیلات به هیچ وجه نمی‌‌‌تواند محرک خرید مسکن مصرفی در کشور باشد؛ این موضوع از جمله دلایل اصلی بروز رکود در بازار مسکن کشور طی سال‌‌‌های اخیر است. در این شرایط آینده بازار مسکن کاملا بستگی به سیاست‌‌‌های اقتصادی دولت جدید دارد. اگر دولت چهاردهم سیاست کنترل ترازنامه بانک‌‌‌ها را به طریق دولت سیزدهم یعنی کاهش اعطای وام و تسهیلات بانکی ادامه دهد؛ پول جدیدی به بازار مسکن وارد نمی‌‌‌شود و بنابراین رکود در این بازار تقویت می‌‌‌شود.

وی افزود: بانک مرکزی ظرف یک سال اخیر برای کنترل رشد نقدینگی در کشور، بانک‌‌‌ها را ملزم به کاهش پرداخت تسهیلات بانکی کرد؛ در چنین شرایطی تسهیلات محدود موجود به بخش‌‌‌هایی اعطا می‌‌‌شود که از سویی نیاز بیشتری دارند و از سوی دیگر گیرنده توان بازپرداخت کافی دارد. با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن؛ طبیعتا بازار ملک فاقد این ویژگی‌‌‌ها است. به این ترتیب رویه اقتصادی دولت چهاردهم می‌‌‌تواند آینده رونق یا رکود در بازار مسکن را جهت‌‌‌دهی کند.

این اقتصاددان گفت: در گذشته این ذهنیت وجود داشت که اگر یک فرد عادی جامعه، بخشی از سرمایه خود را به خرید ملک اختصاص دهد؛ می‌‌‌تواند آن را با قیمتی بالاتر به فرد دیگری واگذار کند؛ این در حالی است که کاهش تقاضا در بازار مسکن کار را به جایی کشانده که دیگر خبری از خریدار بعدی در بازار مسکن نیست. همین موضوع از تمایل به سرمایه‌‌‌گذاری در بخش مسکن می‌‌‌کاهد.  به این ترتیب باید اذعان کرد که عدم‌توان خرید مسکن و کاهش توان سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری در این بخش، فارغ از نتایج انتخابات ریاست جمهوری، بازار مسکن کشور را با رکود مواجه کرده است.  توکلی‌کاشی در خصوص تاثیر دولت چهاردهم بر بازار مسکن کشور گفت: طبیعتا انتخاب ریئس‌‌‌جمهور جدید بر اساس سیاست‌‌‌های اقتصادی دولت جدید بر بازار مسکن کشور اثرگذار می‌‌‌شود. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به ثبات بازار ارز منجر نشود، طبیعتا بخشی از مردم برای حفظ ارزش دارایی خود قیمت فروش دارایی‌‌‌هایشان را فارغ از وجود خریدار در بازار افزایش می‌‌‌دهند. به این ترتیب باید گفت؛ افزایش نرخ ارز حداقل باعث می‌‌‌شود تا قیمت پیشنهادی املاک خود افزایش یابد.

وی ادامه داد: البته به شکل معمول فعالان بازار مسکن منتظر معرفی کابینه اقتصادی دولت جدید باقی می‌‌‌مانند و کابینه بیشترین تاثیر را بر روند بازار برجای می‌‌‌گذارد. اگر کابینه اقتصادی معقول باشد به این معنی که کشور با رشد نرخ دلار و جهش تورمی مواجه نشود؛ قیمت مسکن در سطوح فعلی باقی می‌‌‌ماند و فاز رکودی مشابه آنچه در سال‌‌‌های 93 تا 96 ایجاد شد در بازار ملک رقم خواهد خورد به نحوی که بازار وارد فاز رکود یک تا چهار‌ساله می‌‌‌شود و این رکود سرعت رشد بهای مسکن را محدود می‌‌‌کند.

برآیند نیروهای موثر بر بازار در دولت چهاردهم

همان‌گونه که عنوان شد؛ 6 فاکتور در کاهش سرعت رشد بهای مسکن در خرداد 1403 موثر بود؛ این عوامل عبارت بودند از: ثبات نسبی دلار؛ نبود انتظارات تورمی؛ مهار رشد نقدینگی؛ افزایش نسبی نرخ سود بانکی؛ سلب قدرت خریداران سرمایه‌‌‌ای و توقف انتخاباتی خرید ملک. اگرچه بخش قابل توجهی از نوسان نرخ ارز در کشور وابسته به سیاست‌‌‌های کلی نظام در خصوص مواجهه با غرب و همچنین انتخاب رئیس‌‌‌جمهور جدید آمریکا در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو و فارغ از اختیارات پیروز متصدی ریاست کابینه دولت چهاردهم است؛ اما رئیس‌‌‌جمهور منتخب و روش عملکردی وی در حوزه سیاست خارجی می‌‌‌تواند بر سرعت نوسان نرخ ارز اثرگذار شود.

انتظارات تورمی نیز به شکل معمول با سیاست‌‌‌های کابینه اقتصادی دولت جدید مرتبط است؛ در صورتی که بخش عمده‌‌‌ای از بدنه عمومی جامعه و فعالان اقتصادی به کابینه اقتصادی دولت امیدوار باشند، طبیعتا انتظارات تورمی فروکش خواهد کرد.  این در حالی است که فاکتورهایی نظیر مهار رشد نقدینگی و افزایش یا کاهش نرخ سود بانکی کاملا وابسته به تصمیمات اقتصادی دولت است و بنابراین رئیس جدید دولت، مشاوران و کابینه اقتصادی دولت این فرصت را دارند تا با اخذ رویه‌‌‌های کارشناسی بر بازار مسکن کشور اثرگذار شوند. ذکر این نکته ضروری است که نقطه اثر این دو فاکتور بر بازار در کوتاه‌مدت نیز نتیجه خود را نشان می‌‌‌دهد و بنابراین تصمیم‌‌‌گیری در این موارد از اهمیت بالایی برخوردار است.

«سلب قدرت خریداران سرمایه‌‌‌ای» فاکتور بعدی اثرگذار بر بازار مسکن کشور است؛ اگرچه این موضوع در شرایط کنونی به کاهش بهای مسکن منجر شده است. اصلاح قوانین بازدارنده در بازار املاک می‌‌‌تواند بخشی از چالش‌‌‌ها در خصوص کاهش ورود سرمایه به این بخش را برطرف کند. اما واقعیت آن است که جهش‌‌‌های پی‌‌‌در‌‌‌پی در بازار مسکن باعث شده تا امروز بخش عمده‌‌‌ای از متقاضیان مصرفی امکان ورود به این بازار را نداشته باشند. در این شرایط اصلاح ساختار اقتصادی و بهبود متوالی سطح رفاه از طریق رشد اقتصادی پایدار طی چند سال می‌‌‌تواند قدرت خرید را به متقاضیان خرید خانه بازگرداند.