مهار تورم به جای «دستکاری بازار مسکن» در آرژانتین باعث تحقق «رویای مستاجرها» شد

خانه‌اول با کلید «میلی»

سه شنبه 1404/09/25 22:42 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 45663

نیلوفر ادیب‌‌‌نیا: چرخه‌‌‌های بی‌‌‌پایان رونق و رکود، سال‌ها دسترسی آرژانتینی‌‌‌ها به وام‌‌‌های مسکن را قطع کرده بود. اما اکنون، وام‌‌‌ مسکن به طور چشمگیری در حال احیاست. به گزارش بلومبرگ، بر اساس اعلام شرکت مشاوره محلی امپریا، انتظار می‌رود بانک‌ها در سال 2025 حدود 3 میلیارد دلار وام مسکن پرداخت کنند که حدود 260‌درصد نسبت به سال پیش از آن افزایش خواهد داشت. شرکت کارگزاری املاک ریمکس هلدینگ پیش‌بینی می‌کند با بازگشت وام‌‌‌های مسکن، تقاضا برای خرید خانه افزایش یابد. این افزایش تا حدودی به تلاش‌‌‌های رئیس‌‌‌جمهور خاویر میلی برای بازگرداندن سلامت به اقتصاد مربوط می‌شود، که باعث افزایش خوش‌بینی در میان آرژانتینی‌‌‌ها و معامله‌‌‌گران وال‌‌‌استریت شده است. مهار تورم سه‌رقمی و کاهش متعاقب هزینه‌‌‌های استقراض توسط مقامات پولی، بانک‌ها را به بازگشت به نقش‌‌‌ سنتی خود به عنوان وام‌‌‌دهنده به مردم و صنایع سوق داده است.

این کمپین در سراسر بازارهای آرژانتین طنین‌‌‌انداز شده است، به طوری که فروش خانه‌‌‌ها به پشتوانه وام مسکن در شهر بوئنوس‌‌‌آیرس در سال 2024 در مقایسه با سال قبل از آن تقریبا سه برابر شده و به حدود 5هزار واحد رسیده است.

با این حال، ممکن است آرژانتینی‌‌‌ها با ریسک بزرگی مواجه باشند: میزان پرداخت‌‌‌های ماهانه اقساط وام مسکن آنها در نهایت به کنترل قیمت‌های مصرف‌کننده بستگی دارد، هدفی که برای بسیاری از دولت‌‌‌های آرژانتین دست‌‌‌نیافتنی بوده است. این امر حتی با وجود افزایش فقر و رسوایی اخیر ارز دیجیتال که مخالفان سیاسی میلی را متحد کرده است، می‌تواند یک موفقیت بزرگ دیگر برای او و تیمش محسوب شود.

خوان پابلو روتگر، اقتصاددان 29 ساله، در این باره می‌‌‌گوید، «ناامید شده بودم و فکر می‌‌‌کردم باید تا آخر عمرم مستاجر بمانم.» این وضعیت تا آوریل ادامه داشت، زمانی که او و همسرش، جوزفینا، متوجه شدند چند بانک شروع به ارائه وام مسکن کرده‌‌‌اند. پس از ماه‌‌‌ها تلاش برای تهیه مدارک لازم و پیدا کردن خانه‌‌‌ای که دوست داشتند، این زوج در ماه اکتبر از بانک سانتاندر 156هزار دلار وام دریافت کردند. آنها با این پول یک آپارتمان دوخوابه با دو سرویس بهداشتی به ارزش 200‌هزار دلار در آکاسوسو، حومه شمالی بوئنوس‌‌‌‌آیرس، خریداری کنند.

این تغییر سرنوشت روتگر به دلیل کاهش چشمگیر تورم از 25‌درصد ماهانه به کمی بیش از 2‌درصد و همچنین افزایش دستمزدهای واقعی رخ داده است. انتظار می‌رود اقتصاد آرژانتین پس از دو سال رکود، امسال بیش از 4‌درصد رشد کند. مقامات پولی همچنین نرخ بهره معیار را از 133‌درصد در زمان روی کار آمدن میلی به 29‌درصد کاهش داده‌‌‌اند.

این امر بانک‌ها را مجبور کرده است که از نگهداری بدهی‌‌‌های دولتی، مانند اوراق قرضه خزانه‌‌‌داری مبتنی بر تورم و اسکناس‌‌‌های بانک مرکزی، برای کسب درآمد آسان و محافظت از ذخایر خود، دست بکشند. بنابراین، در چنین شرایطی، زمانی که مصرف‌کنندگان نسبت به اقتصاد احساس اطمینان بیشتری می‌کنند و بانک‌ها به دنبال منابع درآمدی جدید می‌‌‌گردند، به نظر می‌رسد آرژانتینی‌‌‌ها مشتاق هستند در صورت امکان، به سرعت وام بگیرند. به طور کلی، وام‌‌‌های بخش خصوصی، که شامل تامین مالی برای مشاغل، خریداران مسکن و خرید خودرو می‌شود، در سال 2024 با احتساب تورم، 22 تریلیون پزو (20.8 میلیارد دلار) افزایش یافته است، که بزرگ‌ترین جهش این داده از سال 1992محسوب می‌شود. روتگر می‌‌‌گوید، «‌تاریخ به ما آموخته است که وقتی فرصت‌‌‌هایی مانند این در آرژانتین ظاهر می‌شود، ممکن است خیلی زود از دست بروند.» آخرین باری که وام‌‌‌دهندگان، بخش مسکن را تامین مالی کردند، بین سال‌های 2016 تا 2018، در دولت رئیس‌‌‌جمهور سابق، مائوریسیو ماکری، که طرفدار تجارت بود، اتفاق افتاد. اما افت شدید ارزش پزو و بازگشت کنترل سرمایه در اواخر دوره ریاست جمهوری او، تقریبا به این روند پایان داد.

پناهگاه سرمایه‌گذاران

بر اساس این گزارش، آلخاندرو بنازار، رئیس پیشین اتاق املاک و مستغلات آرژانتین، می‌‌‌گوید از سال ۲۰۱۹ به بعد، معاملات تقریبا به‌‌‌طور کامل به‌‌‌ صورت نقدی انجام می‌‌‌شد و خریداران از «پس‌‌‌اندازهای شخصی» خود استفاده می‌‌‌کردند. آرژانتینی‌‌‌ها که تحت‌تاثیر بحران‌های اقتصادی چند دهه اخیر قرار گرفته و اعتمادشان به سیاست‌‌‌ها و تصمیمات اقتصادی کاهش یافته بود، همواره املاک و مستغلات را سرمایه‌گذاری امن می‌‌‌دانستند. این معاملات عمدتا به دلار آمریکا نهایی می‌‌‌شد و بیشتر خریداران هزینه را با بسته‌‌‌های دلار به صورت نقدی پرداخت می‌‌‌کردند.

به گفته سانتیاگو ماگنین، مالک شرکت املاک و مستغلات deinmobiliarios.com، املاک یکی از معدود دارایی‌‌‌هایی با «بازده بلندمدت مثبت» در کشور است. اما با توجه به اینکه انتظار می‌رود هر چند سال یک بار کاهش ارزش پزو یا نکول بدهی دولتی رخ دهد، مصرف‌کنندگان و بانک‌ها به طور سنتی از بازی با بدهی‌‌‌های بلندمدت اجتناب کرده‌‌‌اند. فدریکو گونزالس روکو، اقتصاددان ارشد امپیریا، می‌‌‌گوید، «با این سطح از نوسانات، نه موسسات مالی و نه مردم، امکان برنامه‌‌‌ریزی بلندمدت را ندارند، که این امر دسترسی به وام‌‌‌های مسکن 30ساله را دشوار می‌کند.» میلی، به نوبه خود، ارزش پزو را بالاتر از ارزش واقعی آن حفظ کرده است و هنوز محدودیت‌های ارزی را حذف نکرده است. این فرآیندی است که سرمایه‌گذاران با دقت آن را زیر نظر دارند.

طبق آمار سرشماری سال 2022، بیش از یک‌سوم خانوارهای شهری در بوئنوس‌آیرس اجاره‌‌‌نشین هستند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که 50‌درصد ساکنان شهر مالک هستند و بسیاری از املاک به ارث رسیده یا هدیه داده شده‌‌‌اند. برای گسترش دامنه وام‌‌‌ها، بانک‌ها وام‌‌‌های مسکن را به صورت واحدهایی به نام UVA یا «واحدهای قدرت خرید» ثبت می‌کنند. با در نظر گرفتن آن به صورت نرخ برابری، یک UVA در حال حاضر حدود 1356 پزو ارزش دارد. این ارزش روزانه توسط بانک مرکزی با توجه به نرخ تورم تعدیل می‌شود تا در برابر نوسانات پردامنه پزو محافظت شود.

برای مشخص شدن نحوه کار، مسوولان بانک ابتدا وام‌‌‌ها را به صورتUVA صادر می‌کنند و سپس نرخ بهره مربوطه را که بین 3.5‌ تا 8.5‌درصد است، اعمال می‌کنند. نرخ بهره تا حدودی به میزان وجوه موجود بانک برای وام‌‌‌دهی بستگی دارد. در نهایت، آنها مبلغ وام را بر اساس ارزش UVA در همان روز، به پزو تبدیل می‌کنند.

با وجود تمام هیاهوی پیرامون احیای بازار وام مسکن، شاید محدودیتی وجود داشته باشد. بانک‌ها فقط به افرادی وام می‌دهند که بتوانند درآمد حاصل از اشتغال رسمی خود را ثابت کنند. در کشوری که تقریبا نیمی از نیروی کار به صورت غیررسمی مشغول به کار هستند، تعداد افرادی که می‌توانند به اعتبار دسترسی پیدا کنند، محدود است.

نگرانی اصلی این است که آیا بانک‌ها می‌توانند نرخ‌های بهره پایین را حفظ کنند و آیا دولت قادر خواهد بود به سیاست‌‌‌های خود برای کنترل افزایش ناگهانی قیمت‌های مصرف‌کننده ادامه دهد یا خیر؟ اگر اوضاع طبق پیش‌بینی پیش نرود، ممکن است تورم و نرخ بهره افزایش یابد و در نتیجه، اقساط ماهانه وام برای بسیاری از افراد غیرقابل پرداخت شود. با این حال، خریداران خانه مانند آگوستو روکا امیدوارند میلی به وعده‌‌‌های خود عمل کند، چرا که این امر به آنها کمک می‌کند تا پرداخت‌‌‌های ماهانه خود را در محدوده‌‌‌ای نگه دارند که مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه و ارزنده محسوب می‌شود.

روکا، که در بازاریابی دیجیتال فعالیت می‌کند، یک آپارتمان 70 متری را در محله کولگیالس شهر به قیمت 143هزار و 500 دلار خریداری کرده است. او نیز مانند روتگر، به مدیریت اقتصادی میلی خوش‌بین است. این مرد 42 ساله می‌‌‌گوید، «اگر دولت نمی‌توانست تورم را کاهش دهد، این وام‌‌‌ها هرگز ارائه نمی‌‌‌شدند.»