بحران جدید مسکن در کشورهای غربی چگونه مدیریت می‌شود؟

پاندمی «خانه‏‏‌دوم» در اروپا

دو شنبه 1404/09/24 00:22 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 44621

بحران تورمی «خانه‌‌‌های دوم تفریحی» در بازار مسکن غرب از اسپانیا و اخیرا آمریکا به کشورهای اروپا سرایت کرده است. پاندمی «خانه‌‌‌های بلااستفاده یا کم‌‌‌استفاده» جریان تعادلی بین عرضه و تقاضای خرید و اجاره مسکن را مختل می‌کند و بیش ‌‌‌از اثر تورمی بر قیمت خرید باعث التهاب اجاره‌‌‌بها ناشی از کاهش واحدهای اجاره‌‌‌ای می‌شود. این عارضه در حال حاضر بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن اروپا را که عمدتا جزو مقاصد برتر توریست‌‌‌های خارجی هستند دربر گرفته است. پیش‌تر مقامات محلی در اسپانیا در مواجهه با بحران «خانه‌‌‌های دوم» طرح دو برابری مالیات بر خرید ملک را که در حالت طبیعی نرخ آن ۷ تا ۱۰‌درصد است در دستور کار قرار دادند.

«فایننشال‌‌‌تایمز» در گزارشی ضمن تشریح بحران خانه‌‌‌های خالی که این روزها به یک مساله مهم در بازار مسکن جهان تبدیل شده است، از تلاش سیاستگذار بازار مسکن در این مناطق برای «هزینه‌‌‌زا کردن نگهداری بدون استفاده خانه» در شهرها با هدف «تشویق مالکان خانه‌‌‌های دوم به اجاره واحدهای مسکونی» گفته است. این موضوع نه‌‌‌‌تنها بر بازار مسکن تاثیر جدی گذاشته است، بلکه در برخی مناطق جهان موجب موجی از نگرانی، نارضایتی و حتی اعتراض‌‌‌های مردمی شده است.

موج مخالفت با خرید خانه دوم

درست ماه گذشته بود که پدرو سانچز، نخست‌‌‌وزیر اسپانیا، با یک تصمیم جنجالی موجی از واکنش‌‌‌ها را در سراسر اروپای غربی برانگیخت. او ابتدا اعلام کرد که قصد دارد مالیات ۱۰۰ درصدی بر خانه‌‌‌هایی که توسط خریداران غیرمقیم خارج از اتحادیه اروپا خریداری می‌‌‌شوند، اعمال کند. سپس، یک هفته بعد، حتی پیشنهاد ممنوعیت کامل خرید این املاک توسط این افراد را مطرح کرد. بر اساس گزارشی از فایننشال‌‌‌تایمز، سانچز که در کشور خود با بحران مسکن و افزایش اجاره‌‌‌های کوتاه‌‌‌مدت روبه‌‌‌روست، خریداران خانه‌‌‌های دوم را متهم می‌کند که این املاک را نه برای زندگی خود یا خانواده‌‌‌هایشان، بلکه صرفا برای سوداگری و کسب سود خریداری می‌کنند. با این‌‌‌ حال، بسیاری نسبت به اجرای چنین سیاست‌‌‌هایی تردید دارند.

مارک اشتوکلین، تحلیلگر بازار املاک، ادعای سانچز را که خریداران غیراتحادیه اروپایی، به‌‌‌ویژه بریتانیایی‌‌‌ها و آمریکایی‌‌‌ها، باعث افزایش قیمت مسکن شده‌‌‌اند، رد می‌کند. او معتقد است این خریداران بیشتر به دنبال خانه‌‌‌های دوم در مناطق ساحلی یا خانه‌‌‌های مناسب برای دوران بازنشستگی هستند، نه آنکه به دنبال آن باشند که به ‌‌‌صورت کوتاه‌‌‌مدت دست به سوداگری بزنند. با این ‌‌‌حال، مخالفت با خرید خانه‌‌‌های دوم در حال افزایش است. این خشم عمومی در قالب اعتراضات گسترده در مقاصد گردشگری اروپای غربی دیده می‌شود.

در سراسر اروپا، اقدامات مختلفی برای محدود کردن مالکیت خانه‌‌‌های دوم یا کاهش برخی پیامدهای منفی آن در حال اجراست. اما پیام‌‌‌رسانی در این زمینه، به دلیل مزایای گردشگری و سیاست‌‌‌های مربوط به «ویزاهای طلایی»، اغلب پیچیده و متناقض به نظر می‌‌‌رسد. به‌رغم اعتراضات و محدودیت‌ها، خریداران همچنان به دنبال خانه‌‌‌های دوم هستند و هیچ‌کدام از مداخلات معرفی‌شده تاکنون به عنوان راه‌‌‌حلی جادویی که خواسته‌‌‌های صاحبان املاک را با نیازهای جوامع محلی آشتی دهد، عمل نکرده است. اما هم خریداران و هم مدل‌‌‌های کسب‌و‌کار در حال تطبیق و تغییر هستند. در مواجهه با خصومت‌‌‌های محلی و افزایش هزینه‌‌‌ها، گزینه‌‌‌های پیش روی کسانی که می‌‌‌خواهند در اروپا صاحب ملک شوند، چیست؟

رشد دو برابری «خانه‌‌‌دومی‌‌‌ها» طی ۱۰ سال

مالکیت خانه‌‌‌های دوم از سال‌های پررونق پس از جنگ و عصر سفرهای هوایی ارزان‌قیمت، سرعت گرفته است. اما در قرن حاضر به سطوح بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای رسیده است. در سال ۲۰۱۴، یک نظرسنجی بانک مرکزی اروپا در مورد مالکیت املاک نشان داد که در اتحادیه اروپا، ۱۵‌درصد از خانوارها مالک املاک ثانویه هستند. این رقم در فنلاند، لوکزامبورگ، قبرس، اسپانیا و استونی به بیش از ۲۰‌درصد می‌‌‌رسد.

به گفته بنیاد «رزولوشن» (یک اندیشکده بریتانیایی)، تعداد مالکان خانه‌‌‌های دوم بین سال‌های ۲۰۰۱ تا ۲۰۱۹ دو برابر شده است. حتی برگزیت و قانون ۹۰ روزه، که طبق آن مالکان املاک بریتانیایی نمی‌توانند بیش از ۹۰ روز از ۱۸۰ روز را در اتحادیه اروپا بگذرانند، نتوانست اشتهای بریتانیایی‌‌‌ها برای خرید خانه را در اروپا از بین ببرد، هرچند شدت آن کاهش یافته است. طبق تحقیقی در مورد مسکن انگلیسی، در سال‌های ۲۰۲۱-۲۰۲۲، ۸۰۹‌هزار خانوار در انگلستان صاحب خانه دوم در داخل یا خارج از بریتانیا بودند که نسبت به دهه قبل، ۱۳‌درصد افزایش داشته است. ۴۰‌درصد از این خانه‌‌‌ها در خارج از بریتانیا واقع بودند، که نسبت به دهه گذشته ۴۴‌هزار خانه کاهش یافته است.

افزایش طرح‌‌‌های ویزای طلایی که عمدتا در سال‌های ۲۰۱۳تا۲۰۱۴ معرفی شدند که به سرمایه‌گذاران غیر‌اتحادیه اروپا این فرصت را می‌دهند تا مجوز اقامت در سراسر اروپا را به دست آورند، این روند را به‌ویژه در پرتغال، اسپانیا و یونان تشدید کرد. در سال ۲۰۲۳، یونان با صدور ۷هزار و۷۵۲ ویزای طلایی، بیشترین تعداد ویزای طلایی را در اروپا صادر کرد. این آمار توسط دولت یونان اعلام شده است.

«خانه اصلی دوم» به جای «خانه دوم»

پس از همه‌گیری کووید، افزایش تحرک دیجیتال باعث شده است که خانه‌‌‌های دوم جان تازه‌‌‌ای بگیرند، اما در قالب‌‌‌هایی متفاوت. پدی درینگ، رئیس بخش فروش جهانی املاک لوکس در نایت فرانک، می‌‌‌گوید اکنون شاهد پدیده‌‌‌ای به نام «خانه اصلی دوم» هستیم. این مفهوم به خانه‌‌‌هایی اشاره دارد که از نظر اندازه و کیفیت مشابه خانه اصلی هستند و زمان سکونت تقریبا به طور مساوی بین هر دو تقسیم می‌شود. اشغال فصلی خانه‌‌‌ها، علاوه بر افزایش قیمت املاک محلی، دو پیامد مهم داشته است: از یکسو، منجر به ایجاد «خانه‌‌‌های خالی» و «شهرهای ارواح» شده است، یعنی خانه‌‌‌هایی که بیشتر سال خالی می‌‌‌مانند و زندگی محلی در آنها جریان ندارد. از سوی دیگر، مرز بین خانه‌‌‌های دوم که برای استفاده شخصی خریداری می‌‌‌شوند و آنهایی که به عنوان سرمایه‌گذاری اجاره داده می‌‌‌شوند، محو شده است. چارلز کرامایله از شرکت مدیریت دارایی لگت می‌‌‌گوید، «در سال ۲۰۱۹، حدود ۵۰۰هزار خانه لیست‌شده برای اجاره کوتاه‌مدت در فرانسه وجود داشت، اما تا پایان سال ۲۰۲۴، این تعداد به بیش از یک میلیون مورد افزایش یافته است.» این رشد سریع، گردشگری بیش از حد را تشدید کرده و تاثیر منفی بر بازار اجاره برای ساکنان محلی گذاشته است.

بسیاری از کشورها از جمله پرتغال، یونان و اسپانیا از آن زمان طرح‌‌‌های ویزای طلایی خود را متوقف یا محدود کرده‌‌‌اند. کشورهای بیشتری در حال افزایش مالیات‌‌‌ها هستند، اقدامی که پیش‌تر در کشورهایی مانند ایتالیا و فرانسه انجام شده و قرار است از آوریل در انگلستان، اسکاتلند و ولز اجرایی شود. شوراهای محلی ولز پیش‌تر مالیات محلی مصوب شورای‌‌‌شهر را برای خانه‌‌‌های دوم افزایش داده‌‌‌اند، اما به گفته کارول پیت، ‌‌‌ از اعضای سایت پراپرتی فایندر، این اقدام تاثیر چندانی در بازار خانه‌‌‌های لوکس ندارد. به نظر او، افزایش چند‌هزار پوندی مالیات شورا، تاثیری بر تصمیم این دسته از خریداران نخواهد داشت. شهرهایی در سراسر اروپا، از جمله پاریس، برلین، رم، بارسلونا، آمستردام، وین، فلورانس و لندن نیز اجاره‌‌‌ املاک برای تعطیلات را محدود کرده‌‌‌اند. برخی دیگر ساخت‌‌‌وسازهای جدید برای خانه‌‌‌های دوم را محدود کرده‌‌‌اند. در سال ۲۰۱۲، سوئیس در یک همه‌‌‌پرسی ملی رای به ممنوعیت ساخت خانه‌‌‌های دوم جدید در استراحتگاه‌‌‌های اسکی‌‌‌ای داد که بیش از ۲۰‌درصد املاک در آنها به خانه‌‌‌های تعطیلات اختصاص داشت، با این هدف که فضای سنتی روستاها حفظ شود.

دور زدن ممنوعیت‌‌‌ها

با افزایش قیمت خانه‌‌‌های دوم، سازندگان برای دور زدن ممنوعیت‌‌‌ها، به ساخت پروژه‌‌‌هایی روی آوردند که با قوانین همخوانی داشتند و مالکان را موظف به اجاره آپارتمان‌‌‌هایشان می‌‌‌کردند. این امر در عین حال، نیاز رو به رشد برخی از خریداران برای پوشش هزینه‌‌‌های بالای مالکیت خانه دوم را نیز برآورده می‌‌‌کرد. این پروژه‌‌‌ها شامل آپارتمان‌‌‌هایی با امکانات مشترک هستند که اغلب توسط برندهای هتلداری اداره می‌‌‌شوند و امروزه در استراحتگاه‌‌‌های اسکی آلپ و شهرهای ساحلی جنوب اروپا به وفور یافت می‌‌‌شوند.

رودولف فیلیپس، مدیرعامل یک شرکت نرم‌‌‌افزاری، که از بلااستفاده بودن خانه اسکی خانوادگی‌‌‌اش در کران-مونتانا آگاه بود، عمدا خانه تعطیلات خود را در یک استراحتگاه انتخاب کرد که بتواند آن را وقتی از آن استفاده نمی‌‌‌کند، اجاره دهد. در سال ۲۰۲۱، او یک آپارتمان در اقامتگاه‌‌‌های وایسروی در استراحتگاه امبریا در آلگاروه خرید. او ۱۰ هفته در سال از این آپارتمان استفاده می‌کند و در سایر مواقع از درآمد حاصل از اجاره آن بهره می‌‌‌برد. او می‌‌‌گوید: «این روش کارآمدتری برای مالکیت خانه است. بسیاری از مکان‌‌‌های دیگر به شهرهای ارواح تبدیل می‌‌‌شوند.»

به گزارش ساویلز، اقامتگاه‌‌‌های برنددار در اروپا به ‌‌‌طور متوسط ۳۰‌درصد گران‌‌‌تر هستند. قرار دادن ملک شما در مجموعه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای ممکن است اجباری یا اختیاری باشد، اما هزینه‌‌‌های نگهداری سالانه این املاک از جمله مالیات آن می‌تواند قابل‌‌‌توجه باشد؛ به‌‌‌ طوری که برخی از این هزینه‌‌‌ها به ۱۰‌هزار پوند در سال می‌‌‌رسد. خریدارانی مانند فیلیپس، به دلیل اعتمادی که به برندهای معروف و شناخته‌‌‌شده دارند، ترجیح می‌دهند مدیریت پروژه‌‌‌های خود را نیز به همین برندها بسپارند.

مالکیت گروهی، که در آن چند مالک با هم یک ملک را می‌‌‌خرند، در دهه ۱۹۹۰ در ایالات متحده محبوب شد. شرکت‌های املاک و انبوه‌‌‌سازان با ارائه خانه‌‌‌هایی که به نمایندگی از مالکان مدیریت آنها را در اختیار می‌‌‌گرفتند، به این نوع مالکیت رسمیت بخشیدند و آن را به عنوان گامی منطقی در جهت توسعه بازار معرفی کردند. این مدل با تعطیلات کوتاه‌مدت در آمریکا همخوانی داشت، اما در اروپا با استقبال کمتری مواجه شد.