بازار مسکن
124 مطلبباخت بورس به مسکن در پنجره 4 ساله
بــازار مسکن و بــازار سهام، همــــواره به عنوان دو رقیب سنتی در میان بازارهای دارایی و گزینه‌های سرمایه‌گذاری مطرح بوده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۹ تا پایان فروردین‌ماه سال جاری، بازار مسکن پایتخت گوی سبقت را از بازار سهام ربوده است و سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی، بازدهی بیشتری نسبت به سهامداران بورس تهران کسب کرده‌اند. از ابتدای سال ۹۹، میانگین قیمت مسکن در تهران با رشد ۴۲۲درصدی همراه شده و شاخص کل بورس تهران نیز ۳۳۱درصد رشد را ثبت کرده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد بازار سهام قافیه را به شکل معناداری به بازار رقیب باخته است.
محک دولتها با «متر»مسکن
مهم‌ترین بازار مصرفی خانوارها، مثل همه ادوار انتخابات ریاست‌‌جمهوری، در این دوره نیز به صدر وعده‌های نامزدها می‌آید. بازار مسکن به چهار علت مشخص، نیازمند سیاستگذاری بااولویت –و نه مداخله- در دولت جدید است. اما رئیس‌جمهور آینده با کدام کلید –سیاست- می‌تواند قفل خرید مسکن، اجاره‌خانه و سرمایه‌گذاری ساختمانی را باز کند؟ جواب این پرسش می‌تواند از کارنامه پنج رئیس‌جمهور قبلی و دولت‌های تحت مسوولیتشان استخراج شود. «دنیای‌اقتصاد» با محاسبه و بررسی ریزنمرات دولت‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیروامید و همچنین دولت مردمی در «چگونگی تنظیم بازار مسکن»، روند افت‌وخیز ۷پارامتر کلیدی در این بخش را مورد سنجش قرار داده است. البته مهم‌تر از نمرات دولتها در این ۷آزمون، عوامل موثر بر نتایج آزمون است که در این بررسی، به آن نیز پرداخته شده است. آزمون مادر را «تورم مسکن» تشکیل می‌دهد. پایین‌ترین میانگین رشد سالانه قیمت مسکن طی بیش‌از سه دهه گذشته، در سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به ثبت رسید و بالاترین تورم مسکن نیز در مقطع زمانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ رقم خورد. در دوره اصلاحات، آنچه باعث شد متوسط تورم سالانه مسکن در سطح زیر ۲۰درصد (۱۹درصد) قرار بگیرد، مجموعه‌ای از متغیرهای کلان اقتصادی و شرایط خارجی موثر بر انتظارات بود. سطح پایین تورم عمومی و حجم پایین رشد نقدینگی در آن دوره نسبت به دولت‌های قبل و بعد و همچنین رشد مثبت اقتصادی در کنار «نبود ریسک‌های غیراقتصادی فراگیر» باعث شد بازار مسکن در اواخر دهه۷۰ و اوایل دهه۸۰، به جای آنکه پناهگاه سرمایه‌ها شود به زمین سرمایه‌گذاری واقعی (رونق ساخت‌وساز) تبدیل و میوه آن به شکل رشد محدود قیمت‌ها نصیب خانه‌اولی‌ها شود. ماراتن صاحب‌خانه شدن به‌عنوان آزمون دیگر، در یکی از دولتها، به «کوتاه‌ترین مسیر» تبدیل شد که آن هم به‌خاطر شرایط مساعد درآمد خانوارها بود. تیراژ مسکن‌سازی در برخی دولتها نیز با مداخلات دولت پرواز کرد که مطابق نتایج آزمون، تاثیر معنادار روی ماراتن مسکن نداشت.
رکوردشکنی تاریخی در بازار فلز سرخ
رکورد تاریخی بهای فروش مس در معاملات آتی کامکس آمریکا شکسته شد و هر پوند فلز سرخ ظرف روز جمعه هفدهم ماه مه با نرخ ۵ دلار و ۵سنت به‌فروش رسید که این رقم بیشترین قیمت فروش ثبت‌شده برای این فلز از زمان بازگشایی این بازار بود. البته این فلز در روز ۱۵ ماه مه برای ساعاتی در نرخ ۵.۱۳ دلار به ازای هر پوند نیز به‌فروش رفته اما در این نرخ تثبیت نشده بود. اقدامات حمایتی جسورانه دولت چین از بازار مسکن این کشور، احتمال آغاز اولین دور از کاهش نرخ بهره از سپتامبر و استمرار کاهش عرضه در بازار فلز سرخ از این جهش قیمتی در بازار مس حمایت کرد. در این شرایط برخی تحلیلگران معتقدند جریان رشد بهای فلز سرخ به بازار نقره نیز سرایت کرده و این فلز نیز همراه این جریان صعود قیمتی شده‌است.
فرجام ضلع سوم بازار مسکن
«تعیین پورسانت مشاوران املاک براساس دفترچه قیمت‌های پایه مالیاتی ملک» در فاصله تبدیل طرح مجلس به قانون، از متن مصوبه حذف شد؛ اما تبصره باقی‌مانده در آن از «پایان تعرفه‌های فعلی وابسته به قیمت روز آپارتمانها» حکایت دارد. این قانون نقش واسطه‌های ملکی به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را چهار تغییر می‌دهد.
کانال‌یابی تورم مسکن
روند رشد قیمت واقعی مسکن از سال۹۰ تاکنون، حاوی ۴مقطع معنادار برای سیاستگذار است و در عین حال، چشم‌انداز سال جاری را قابل پیش‌بینی می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد صرف‌نظر از اثر تورم عمومی بر روند قیمت آپارتمانهای شهر تهران، بالابرنده‌های پرقدرت در بیرون این بازار وجود دارد؛ به‌طوری‌که فعالیت این محرک‌ها در فاصله ۹۷ تا ۹۹، سبب شد قیمت واقعی ملک طی سه سال پیاپی، به‌طور میانگین ۳۸درصد در سال جهش کند و طی دو سال بعد از آن، تغییر جهت همین محرک‌ها باعث کاهش به ترتیب ۸درصد و ۲۳درصدی قیمت واقعی شد. پشت‌صحنه فراز و فرود تاریخی قیمت واقعی ملک، از رابطه مستقیم آن با «ریسک‌های غیراقتصادی» حکایت دارد. شرایط بازارها هنگام شکل‌گیری انتظارات تورمی به گونه‌ای است که سرمایه‌ها با حجم قابل توجهی به سمت ملک کشیده می‌شود. به این ترتیب، سیاستگذار برای حل مساله تورم مسکن هم «مهار ریسک‌های غیراقتصادی» را که در کوتاه‌مدت اثر معنادار روی قیمت ملک دارند و هم «مسیرسازی برای به‌کارگیری سرمایه‌های خرد در بخش واقعی اقتصاد» را از طریق مثلا پایان‌دادن به مداخله در بازار سرمایه باید جزو اولویت‌های خود ببیند. در این مقاله فهرستی از ۶ فاکتور مسلط بر بازار مسکن و نتایج نظرسنجی از ۱۲۹کارشناس و فعال اقتصادی آمده است.
وام خرید مسکن نخبگان ۲میلیارد تومان شد
بنیاد ملی نخبگان با توجه به رشد قیمت مسکن و بالا رفتن هزینه‌های اجاره‌بها در تازه ترین اقدام خود وام خرید مسکن را به ۲میلیارد تومان و وام ودیعه مسکن را به ۵۰۰میلیون تومان افزایش داد.بانک مرکزی در ابتدای سال جدید آمارهای مربوط به بازار مسکن پایتخت در سال۱۴۰۲ را به‌روز و قیمت مسکن را برای تمام مناطق تهران اعلام کرد. بر اساس یافته‌های به‌دست‌آمده از این گزارش، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از کانال ۷۰میلیون تومان خارج شده و به بالای ۸۰میلیون تومان رسیده است.
نبض اجاره‌‌‌بهای آپارتمانهای بزرگ
مستاجرهای ساکن آپارتمانهای بزرگ‌‌‌متراژ (مساحت سه‌رقمی) در تهران به طور میانگین ۱۹ میلیون تومان اجاره‌‌‌ماهانه در کنار متوسط ۶۷۰ میلیون تومان پول پیش برای یک‌سال قرارداد، پرداخت می‌کنند. این دو رقم را می‌توان از روی فایلهای کنونی در بازار اجاره مسکن برآورد کرد. در گزارش امروز نبض بازار مسکن، اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی موجرها برای عرضه آپارتمانهای با مساحت از ۱۰۰ مترمربع تا ۲۰۰ مترمربع در ۲۲ منطقه پایتخت را مورد بررسی قرار داده‌‌‌ایم. در این فایل‌‌‌ها متوسط مساحت آپارتمانها ۱۲۰ مترمربع است. نکته معنادار اینکه، متوسط اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در این فایل‌‌‌ها تقریبا نزدیک به میانگین شهر است که پیش‌تر در گزارش‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» مورد سنجش قرار گرفته بود؛ این فایل‌‌‌ها با میانگین اجاره ماهانه مترمربعی ۳۳۰هزار تومان عرضه شده است. این رقم با لحاظ پول پیش است (تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه).
صندوقی به سود اقشار کم‌درآمد
با توجه به اهداف دولت، تلاش در جهت تامین نیاز مردم اولویت بانک مسکن است و در این راستا از هر طرح، برنامه و اقدامی برای بازگرداندن آرامش به بازار مسکن حمایت میکنیم.مدیرعامل بانک مسکن در آیین رونمایی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات «مالک آتیه مسکن» با بیان مطلب فوق گفت: هر آنچه آرزوی سازمان بورس در حوزه مسکن است را برآورده خواهیم کرد؛ در این راستا هر ریسکی که وجود دارد و مانع افزایش سهم مسکن در بازار سرمایه می‌شود، باید برداشته شود. برای تحقق این هدف از ظرفیت دانش و ابزارهای مالی در اختیار استفاده میکنیم. وی متذکر شد: استفاده از منابع متعدد برای تامین مالی حوزه مسکن راهبرد اصلی بانک است و رونمایی از این صندوق، یکی از این ابزارهاست. حسینی با اشاره به آغاز پذیره نویسی صندوق از نیمه شعبان گفت: بانک مسکن از تمام شرکت‌های خود در بازار سرمایه حمایت می‌کند و برنامه‌‌‌‌های متعددی برای قدرتمند شدن شرکت‌های تابعه دارد که با ابزارهای مختلف این امکان را فراهم میکنیم.
موج برجامی در بازار مسکن
نوسانات برجامی «انتظارات فعالان ساختمانی» و همچنین «نبض کلی بازار مسکن» براساس روند ۴۷ ماهه دو شاخص، تصویر شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد از نیمه ۹۸ تاکنون، هر زمان ریسک غیراقتصادی اوج گرفته، سازنده‌ها «قابلیت پیش‌بینی کوتاه‌مدت» را از دست داده‌اند و در مقاطعی ازجمله نیمه دوم۹۹ (پایان‌کار ترامپ)، چشم‌انداز بازار مسکن «قابل رؤیت» بوده است. براساس این بررسی، وزن کارگردان خارجی بر رفتار بازیگران بازار مسکن بیشتر از تحولات درونی این بازار است؛ به‌طوری‌که امسال، پیشرفت موضوع «توافق»، به رغم تورم بالای ساخت، باعث بهبود خفیف فعالیت ساختمانی شد.
ماراتن «عمر» تا کلید مسکن
ماراتن «خرید مسکن» در کشور براساس میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهری، قدرت پس‌انداز و همچنین سطح متوسط قیمت آپارتمان در مناطق شهری کشور، به ۷۴سال افزایش پیدا کرد. این «دوره انتظار تا کلید خانه»، براساس آمار شاخص «امید به زندگی»، معادل یک عمر برآورد می‌شود که به این ترتیب، تصویر کاملا روشن و شفاف از «ناکارآمدی سیاست‌های تامین مسکن» طی سال‌های اخیر را ارائه می‌کند. این در حالی است که نیمه دهه۹۰ و قبل از جهش قیمت مسکن، شاخص «انتظار برای خرید مسکن» برای خانوارهای شهری، رقمی معادل ۱۴سال بود. ماراتن فرسایشی تا کلید مسکن، در حال حاضر برای تهرانی‌ها نیز براساس همین بررسی-که دادههای رسمی سال۱۴۰۱ مبنای آن است- ۱۱۲سال به طول می‌انجامد. اکنون، پرسش اصلی در مواجهه با «بن‌بست بازار مسکن برای تقاضای مصرفی» این است؛ آیا راه دیگری غیر از این ماراتن غیرممکن برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد یا می‌توان طراحی کرد؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، از آنجا که طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در یک بازار مسکن کارآمد، مطابق الگوی جهانی، حول و حوش ۱۰سال است، وضعیت فعلی در کشور باید به نفع «خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین» تغییر پیدا کند؛ آن هم در شرایطی که نه تنها این اعداد و ارقام که گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس هم مشخص می‌کند، ۶ دهک اول جامعه با بحران دسترسی به مسکن مناسب روبه‌رو هستند. بر این اساس، راه اصلی جایگزین ماراتن «عمر» تا کلید مسکن، از طریق «مهار پایدار رشد نقدینگی و تورم عمومی به‌عنوان محرک‌های تورم مسکن، یک دهه رشد اقتصادی بالا برای توانمندسازی قدرت خرید خانوارها و همچنین کنترل عوامل تولید انتظارات تورمی با هدف کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه ملکی» می‌تواند طراحی و مقابل خریداران مصرفی مسکن قرار بگیرد. البته، از آنجا که این مسیر، به احتمال زیاد، زمان‌بر خواهد بود، یک «مسیر موقت» هم وجود دارد.
مطلوب انبوهسازان؛ بازار یا پروژه ؟
موضوع مداخله یا عدم‌مداخله دولت در بازار مسکن، سال‌هاست که مطرح می‌شود. عده‌‌‌ای از کارشناسان معتقدند که ورود دولت می‌تواند به تحرک بخش مسکن منجر شود، اما در مقابل، برخی می‌‌‌گویند دولتها توان تاثیرگذاری در تولید مسکن را ندارند. از ابتدای انقلاب نیز دولتها با شدت و ضعف تلاش کردند که در حوزه مسکن اثرگذار باشند؛ گاهی با ارائه زمین ارزان‌قیمت، گاهی با تولید مسکن.
اجاره‌بها پس از مستاجر وارداتی
پرواز آمار مهاجرت به کانادا طی دست‌‌‌کم دو سال گذشته باعث سقوط آمار «واحدهای مسکونی در استطاعت مستاجرها» در این کشور شده است. بازار مسکن کانادا را می‌توان «منطقه متفاوت این بازار در غرب» معرفی کرد چون به‌رغم کاهش چشمگیر تنش‌‌‌های قیمت و اجاره در عمده بازارهای مسکن کشورهای غربی از جمله آمریکا و بروز نشانه‌‌‌های شیفت از رکود به پیش‌‌‌رونق در این بازارها، «اوضاع مسکن در کانادا» همچنان در وضعیت اضطراری و دشواری برای کانادایی‌‌‌ها قرار دارد. هر چند بانک مرکزی این کشور نیز مثل عمده بانک‌های مرکزی کشورهای توسعه‌یافته از سال گذشته برای مهار تورم عمومی و تورم مسکن، نرخ بهره بانکی و همچنین نرخ بهره وام مسکن را افزایش داد اما یک وضعیت متفاوت در کانادا مانع از «تاثیر کامل اثر کاهنده افزایش نرخ بهره بر تورم مسکن» شد.
رتبه مسکن در رالی خرداد
بازار معاملات مسکن شهر تهران در پایان بهار با کاهش ۳درصدی میانگین «قیمت‌های پیشنهادی» در مجموعه‌ای از مناطق متوسط، تقریبا بالای شهر و محله‌های جنوبی، نسبت به میانه این فصل همراه شد. هیچ آمار رسمی از سطح قیمت واحدهای مسکونی فروش‌رفته وجود ندارد، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در خرداد امسال که «ماه دیپلماسی» در بازارهای سهام، سکه و دلار لقب گرفت، «فایلهای فروش آپارتمان» نیز همرنگ نرخ‌های بازدهی این سه بازار شدند؛ همگی قرمز. بازار مسکن در ماه کاهش قیمت‌ها، به شکل معناداری در رتبه آخر قرار گرفت.
تغییر نقش بانک مرکزی در بازار مسکن؟
اسفند ۱۴۰۱ می‌رود تا به دومین ماهی تبدیل شود که دادههای مربوط به معاملات مسکن در پایتخت در واحد آماری بانک مرکزی حبس شده است. ماه گذشته نیز بانک مرکزی از انتشار گزارش وضعیت بازار مسکن مربوط به دی ماه خودداری کرد و اکنون نیز اطلاعات مربوط به بهمن‌‌‌ماه بازار مسکن محبوس مانده است.
عواقب ابهام قیمتی در بازار مسکن
جای خالی قطب‌نمای قیمتی بازار مسکن در روزهای سپری شده از اسفند ۱۴۰۱ بیشتر از هر زمان دیگری خودنمایی می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، فرقی نمی‌کند در کدام منطقه از بازار مسکن شهر تهران در حال جست‌وجو و ارزیابی قیمت و شرایط فایلهای فروش باشید؛ یک ویژگی در همه مناطق مشترک است و آن قرمزپوش شدن قیمت‌ها است.
