محتمل‌ترین اتفاق پیش‌روی معاملات ملک چیست؟

مسکن 1404 در چهار سناریو

یک شنبه 1404/09/23 22:19 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 46113

فرید قدیری: فعالان اقتصادی و طیفی از خانوارها باز هم روزهای پایانی سال را با «ابهام فراوان نسبت به اوضاع در سال جدید» پشت‌‌‌سر می‌‌‌گذارند؛ 1403 هفتمین سال متوالی است که بازار مسکن شرایط «ناپایدار» را تجربه می‌کند و کاربری «پناهگاه برای سرمایه‌گذاران» به جای «استفاده برای مصرف‌کنندگان» را دارد.

ذی‌نفعان بخش مسکن و ساختمان نسبت به سال 1404 «بیم و احتمالا امید» دارند اما معادلات احتمالی بازار برای افراد قابل تشخیص و پیش‌بینی نیست. گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برای بررسی سناریوهای احتمالی بازار مسکن 1404، مهم‌ترین «بازیگردان» در ردیف متغیرهای موثر بر این بخش را مورد شناسایی قرار داده است. نتایج کامل این بررسی عصر دوشنبه در همایش چشم‌‌‌انداز اقتصاد ایران در 1404 (به میزبانی گروه رسانه‌‌‌ای «دنیای‌اقتصاد») ارائه شد. در این مقاله، ‌‌‌ بخش‌‌‌های کلیدی آن ارائه آورده شده است.

سه دوره متفاوت مسکن طی 7 سال

تجزیه و تحلیل سناریوهای احتمالی بازار مسکن 1404 بدون اطلاع آنچه در 7 سال اخیر رخ داد، می‌تواند «خطای دید» برای افراد ایجاد کند. نیاز به کارنامه سال‌های 97 تا 1403 در بازار مسکن از آنجا مطرح می‌شود که «بازیگردان اصلی» مسکن 1404، سابقه‌‌‌دار است و در سال‌های گذشته نیز این بخش را تحت‌‌‌تاثیر قرار داده است. «ریسک سیاسی» از محل تصمیماتی که غرب علیه برنامه هسته‌‌‌ای ایران و برجام اعمال کرد و می‌کند، ‌‌‌ همواره متغیرهای کلیدی بازار مسکن را جهت داده و سال آینده نیز کنترل خواهد کرد. این پارامتر هم به صورت مستقیم و هم از طریق نامناسب ‌‌‌ساختن متغیرهای اقتصاد کلان (غیرمستقیم)، بر رفتار دو سمت بازار مسکن و در نتیجه جهت قیمت ملک تاثیر می‌‌‌گذارد. بازار مسکن از سال 97 تاکنون، تحت‌تاثیر «ریسک سیاسی» سه دوره متفاوت را پشت‌‌‌سر گذاشت؛ دوره 97 تا 99، دوره 1400 و 1401 و همچنین دوره 1403 (سال 1402 تا حدودی شبیه دوره اول بود).

طی این 7 سال، قیمت مسکن جهش شدید و بی‌‌‌سابقه داشت به‌طوری که تورم مسکن به سه برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن 30 سال قبل از آن رسید. در این مدت قیمت آپارتمان در تهران سالی متوسط 60‌درصد افزایش یافت که از متوسط 20‌درصد فاصله گرفت. این در حالی است که طی همین سال‌های اخیر سطح تورم عمومی تقریبا دو برابر مقدار تاریخی خود افزایش یافته و متوسط سالانه آن به 38‌درصد رسیده است. این تفاوت بین رشد قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش قیمت واقعی آپارتمان شد. رشد قیمت واقعی مسکن در دهه 90 نسبت به دو دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است. رجوع به نبض قیمت واقعی مسکن از این بابت است که بررسی شود «صرف‌‌‌نظر از اثر تورم عمومی که خود ناشی از نوع تصمیمات اقتصادی است، دقیقا چه عاملی باعث التهاب بازار مسکن در سال‌های اخیر شد؟» برای پاسخ به این پرسش لازم است شرایط بیرونی بازار مسکن درست در سال‌هایی که قیمت واقعی جهش کرده، رصد شود. اولین جهش قیمت واقعی مسکن در تهران طی سال‌های اخیر، در سال 97 رخ می‌دهد و تا 99 ادامه پیدا می‌کند. سال 97، مقطع خروج غرب از برجام و اثر آن روی درآمد نفت و سپس جهش نرخ دلار است.

طی 97 تا 99، قیمت واقعی مسکن نزدیک به 40‌درصد رشد می‌کند؛ افزایشی در حد «دهه 80» که با توجه به این میزان سرعت رشد (3 سال معادل 10 سال)، «ابعاد و وزن ریسک موثر بر بازار» مشخص می‌شود. شاید برخی ناظران بازار مسکن مدعی شوند، «رشد و التهاب قیمت مسکن» در آن سه سال ریشه دیگری داشته است. اما تغییر جهت قیمت واقعی مسکن در سال‌های 1400 و 1401 معنادار است و تایید دومی بر «تحلیل تاثیر ریسک سیاسی (ترامپ) بر بازار» است.سال 1400 مقطعی بود که اقتصاد و سیاست با شرایط تغییر دولت در آمریکا روبه‌رو شد و امید به گشایش موضوعات و حل ریسک‌‌‌ها به وجود آمده بود.

در آن سال، کاهش انتظارات تورمی باعث کاهش التهاب مسکن و البته دیگر بازارهای موازی شد و نتیجه‌‌‌اش به افت نزدیک به 10 درصدی قیمت واقعی مسکن انجامید. همین حس در سال 1401 نیز وجود داشت و اتفاقا در آن سال، میزان افت قیمت واقعی بیشتر هم شد.اما تعلیق دوباره مذاکرات برجامی در 1402، جهت بازار را بار دیگر تغییر داد و قیمت واقعی باز هم جهش کرد.

در سال 1403 اما دوره سوم بازار مسکن شکل گرفت. امسال تا اواخر پاییز، ریسک جدیدی وارد بازارها شد که تاثیر آن روی مسکن با بقیه دارایی‌‌‌ها فرق داشت. ریسک تنش نظامی برای بازارهایی مثل دلار، همسو با ریسک سیاسی سال‌های قبل، عمل کرد و باعث شد طی 11 ماه اول امسال، نرخ دلار 52‌درصد جهش کند. اما احتمال بروز درگیری نظامی یا برداشتی شبیه به آن در جامعه باعث شد «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به شدت کاهش یابد و باعث شود قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال نوعی «ثبات نسبی» یا کم‌‌‌رشدی نسبت به قبل را تجربه کند. میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری به اندازه یک‌‌‌سوم سال‌های 97 تا 1402 بوده است.

سال آینده چه می‌شود؟

در حال حاضر تا حدودی «انتظارات برای درگیری نظامی» نسبت به اوایل سال کاهش پیدا کرده است اما «ریسک قدیمی» سال‌های عصر جهش قیمت‌ها بار دیگر روی سر بازارها حاضر شده است.

تقابل ایران و آمریکا در ماه‌‌‌های اخیر با روی کار آمدن دوباره ترامپ، بیش از هر زمان دیگری، به نظر می‌‌‌رسد. این تقابل می‌تواند در سال 1404 تشدید شود و در «تشدید تحریم‌‌‌های نفتی» بروز پیدا کند یا برعکس، در مسیر «مذاکره» تا رسیدن به «گشایش» تغییر پیدا کند. پیش‌بینی‌‌‌هایی که برخی کارشناسان سیاست خارجی در این باره دارند آن است که «احتمال توافق کامل» پایین است اما «احتمال نوعی توافق» وجود دارد و در عین حال «احتمال تشدید تنش در منطقه» هم ضعیف به نظر می‌‌‌رسد.با این حال بسته به جهت احتمالی این بازیگردان اصلی بازار مسکن 1404 می‌توان چهار سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است.

سناریوی اول آن است که اوضاع سیاسی در معادلات ایران و کشورهای طرف حساب شبیه سال‌های 97 تا 99 شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد. البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با تورم ملکی آن سال‌ها برابری کند پایین است چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای» به شدت پایین‌‌‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است.

سناریوی دوم، قرار گرفتن در مسیر مذاکره و شکل‌‌‌گیری شرایط برزخ نسبت به آینده مذاکرات و اوضاع سیاسی است که در این صورت چون ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن بالا می‌رود (شبیه سال 1400)، احتمال اینکه بازدهی بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود وجود دارد. اما همه بازارها کم‌‌‌رشدی را تجربه خواهند کرد.

سناریوی سوم، گشایش سیاسی است که در این صورت مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد اما تا رسیدن به شرایط نرمال، چیزی در حدود دو سال فاصله خواهد داشت.

سناریوی چهارم نیز شرایطی مشابه 1403 خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور تورم تولید مسکن نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت‌‌‌وساز 1.5 برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع شرایط تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است.به نظر می‌رسد اگر «سختی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و در استطاعت» برای سیاستگذار مهم است و دغدغه اول محسوب می‌شود در این صورت می‌توان انتظار داشت در سال آینده «تصمیمات سیاسی و اقتصادی» حول و حوش «رفع این بحران» صورت بگیرد.