هشدار مدیر سازمان نوسازی شهر تهران به دولت درباره «تبعات ادامه ریسک‌ها در بازار مسکن؛

«تحریم» و «نوسان دلار» موانع سرمایه‌گذاری ساختمانی

سه شنبه 1404/09/25 11:51 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 50251

به گزارش گروه آنلاین روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، مهدی هدایت رئیس سازمان نوسازی شهر تهران به مناسبت شعار سال جدید که ماموریت‌های مشخصی را برای رونق سرمایه‌گذاری به منظور رشد اقتصادی پایدار ترسیم کرده است، مختصات آن‌چه را که باعث رکود عمیق سرمایه‌گذاری ساختمانی هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور شده است، شرح داد.

این مقام مسؤول «نوسازی بافت‌های فرسوده پایتخت»، تحریم و نوسانات شدید نرخ دلار را به عنوان «دو مانع اصلی» رونق سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن و ساختمان توصیف کرد. تحریم‌ها از یک سو و جهش‌های پی در پی نرخ دلار در سال‌های اخیر از سوی دیگر، «انگیزه لازم برای ورود سرمایه به حوزه ساخت و ساز» را سلب کرده و باعث شده افراد به جای کار مولد، از ترس «ماندن در تله رشد قیمت‌ها»، سرمایه‌های خود را به سمت سفته‌بازی و فعالیت‌های غیرمولد از جمله خرید و فروش دارایی‌ها هدایت کنند که نتیجه‌اش، رکود ساختمانی، کاهش عرضه مسکن و در نتیجه رشد شدید قیمت‌ و اجاره‌بهای خانه در این سال‌ها شده است.

هدایت همچنین «تورم عمومی بالا، تورم مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین، پیچیدگی فرآیند اخذ مجوز ساختمانی از شهرداری‌ها و به‌طور خاص ضعف شدید قدرت خرید مسکن» را دیوارهای جلوی پای سرمایه‌گذاران ساختمانی دانست.

متولی سازمان نوسازی شهر تهران در این باره اعلام کرد، «یک چالش بزرگ و عذاب‌آور سازندگان مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی در حداقل ۵ سال اخیر، مواجهه آنها با جیب خالی زوج‌های متقاضی خرید مسکن بوده است». این چالش باعث کاهش شدید سرعت فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده یا فروش نرفتن آنها شد و اثر انعکاسی آن به «عطش نقدینگی برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی» و در نهایت «خروج سرمایه‌گذار از بازار ساخت و ساز» منجر شد. فعال ساختمانی وقتی نتواند از پس تورم بالای ساخت مسکن با فروش واحدهای مسکونی به قیمت جبران‌کننده رشد هزینه‌ها، بربیاید به ناچار از این بازار خارج می‌شود.

این مسؤول نوسازی بافت فرسوده شهر تهران همچنین سطح بالای تورم عمومی در سال‌های اخیر را باعث تشدید فقر مسکن و ضعف مالی و اعتباری خانوارها دانست که در نهایت باعث خروج تقاضای موثر از بازار خرید مسکن شد.

مسؤولیت رفع موانع و دیوارهای مقابل سرمایه‌گذاری ساختمانی، به صورت مستقیم با دولت است و اگر در سال جدید این مسؤولیت محقق نشود، ادامه رکود تورمی در بخش مسکن و ساختمان، هم به زیان اقتصاد و هم به زیان خانوارها تمام خواهد شد.

هدایت در عین حال از «کریدور محافظتی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی» در تهران گفت. به گفته او، بافت‌فرسوده در مقایسه با دیگر مناطق شهر تهران، تاحدودی برای ساخت و ساز مساعد است. مهمترین مشخصه این کریدور، «زمان کوتاه دسترسی سازنده‌ها به پروانه ساختمانی» است که نصف مدت زمان صدور پروانه در خارج از بافت است. دسترسی سریع به پروانه ساختمانی در بافت فرسوده آن هم در حد ۳ ماه باعث خواهد شد سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی زودتر برای خرید مصالح ساختمانی اقدام کنند و در نتیجه از آثار منفی تورم ساخت، کمتر ضربه می‌بینند.

سال گذشته نوسازی بافت فرسوده ۱۰۲ درصد رشد کرد که این به معنای اقبال نسبی سرمایه‌گذاران ساختمانی به این دسته از مناطق شهری است.

مهدی هدایت همچنین خواستار «تصویب فوری فرآیند و مقررات توکنایزکردن خرید مسکن» در کشور شد و دولت را متوجه «درس گرفتن از کشور همسایه» در این حوزه کرد.

او معتقد است، در شرایطی که «خرید مسکن برای خیلی از خانوارها به آرزوی محال تبدیل شده است»، استفاده از ابزار توکن یا همان تبدیل دارایی ملکی به دارایی دیجیتالی یک میان‌بر برای خرید خانه محسوب می‌شود؛ با استفاده از این ابزار دیجیتالی، امکان خرید و فروش یک آپارتمان در مقیاس بسیار ریز و در حد کمتر از یک مترمربع در مدت زمان مشخص فراهم می‌آید. در نتیجه افراد می‌توانند متناسب با توان مالی و پس‌انداز ماهانه و سالانه‌شان با ابزار توکن، خرید در مقیاس ریز مسکن را انجام دهند.

این مدل باعث تامین مالی سمت عرضه می‌شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در تشریح موفقیت اخیر امارات در استفاده از ابزار توکن برای فروش مسکن گفت: در حال حاضر پروژه توکنی سازی املاک در دبی آغاز شده است و برخی دارایی‌های ملکی این شهر به توکن‌های مبتنی بر بلاک‌چین تبدیل شده است. دپارتمان اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department - DLD) پیش‌بینی می‌کند که ارزش بازار املاک توکنی‌شده تا سال ۲۰۳۳ به بیش از ۱۶ میلیارد دلار برسد. این دپارتمان اولین نهادی در امارات است که اقدام به توکنی‌سازی رسمی اسناد مالکیت املاک در دبی کرده است که براساس بیانیه دپارتمان، این پروژه گامی مهم برای رشد بازار توکنی‌سازی املاک در دبی به‌شمار می‌آید. پیش‌بینی می‌شود ارزش این بخش تا سال ۲۰۳۳ به بیش از ۱۶ میلیارد دلار برسد، که معادل ۷٪ از کل معاملات املاک دبی خواهد بود.

به این ترتیب، استفاده از ابزار دیجیتالی برای تامین مالی بخش مسکن و کمک به نقدشوندگی در این بخش می‌تواند به عنوان یک راهکار نوآورانه، دسترسی به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را برای افراد با سرمایه‌های کوچک فراهم کند و نقدشوندگی بازار مسکن را افزایش دهد.