کانال‌یابی تورم مسکن

روند رشد قیمت واقعی مسکن از سال۹۰ تاکنون، حاوی ۴مقطع معنادار برای سیاستگذار است و در عین حال، چشم‌انداز سال جاری را قابل پیش‌بینی می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد صرف‌نظر از اثر تورم عمومی بر روند قیمت آپارتمان‌های شهر تهران، بالابرنده‌های پرقدرت در بیرون این بازار وجود دارد؛ به‌طوری‌که فعالیت این محرک‌ها در فاصله ۹۷ تا ۹۹، سبب شد قیمت واقعی ملک طی سه سال پیاپی، به‌طور میانگین ۳۸درصد در سال جهش کند و طی دو سال بعد از آن، تغییر جهت همین محرک‌ها باعث کاهش به ترتیب ۸درصد و ۲۳درصدی قیمت واقعی شد. پشت‌صحنه فراز و فرود تاریخی قیمت واقعی ملک، از رابطه مستقیم آن با «ریسک‌های غیراقتصادی» حکایت دارد. شرایط بازارها هنگام شکل‌گیری انتظارات تورمی به گونه‌ای است که سرمایه‌ها با حجم قابل توجهی به سمت ملک کشیده می‌شود. به این ترتیب، سیاستگذار برای حل مساله تورم مسکن هم «مهار ریسک‌های غیراقتصادی» را که در کوتاه‌مدت اثر معنادار روی قیمت ملک دارند و هم «مسیرسازی برای به‌کارگیری سرمایه‌های خرد در بخش واقعی اقتصاد» را از طریق مثلا پایان‌دادن به مداخله در بازار سرمایه باید جزو اولویت‌های خود ببیند. در این مقاله فهرستی از ۶ فاکتور مسلط بر بازار مسکن و نتایج نظرسنجی از ۱۲۹کارشناس و فعال اقتصادی آمده است.

فرید قدیری: یک تصویر واقعی از تورم مسکن می‌تواند به مشاهده دقیق وزن بالابرنده‌‌‌های قیمت آپارتمان در شهر تهران طی سال‌‌‌های عصر جهش قیمت‌ها منجر شود و در عین حال، چشم‌‌‌انداز روند قیمت ملک را در سال 1403 نشان دهد.

ماجرا از این قرار است که برخی تصمیم‌گیران بخش مسکن، عامل تورم در این بخش را «فعل و انفعالات درونی بازار ملک» تصور می‌‌‌کنند و برخی دیگر، این تورم مسکن را به تورم عمومی نسبت می‌‌‌دهند. هر دو نگاه، یک ایراد مشترک دارد و آن، غفلت از «بازیگردانان اصلی» است که در 6 سال گذشته، نقش اصلی را در تحریک قیمت مسکن به سمت صعود تاریخی داشتند. در این مقاله، با بررسی «روند رشد قیمت واقعی مسکن»، نقش و وزن محرک‌‌‌های اصلی مشخص می‌شود.

این بررسی دو بخش دیگر هم دارد؛ یکی مربوط به نتایج یک نظرسنجی واتس‌اپی است و دیگری، فهرست‌‌‌بندی فاکتورهای موثر بر روند آتی قیمت مسکن طی سال 1403.

قیمت واقعی مسکن؛ مترمربعی چند؟

قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال 90 تا پایان 1402، از یک میلیون و 900‌هزار تومان به 75 میلیون و 700‌هزار تومان رسید و 40 برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، 2.3 برابر شده است؛ منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی» است. براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال 1403، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال 90، حدود 4 میلیون و 300‌هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، 12 سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌‌‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، ‌‌‌ اثر بالابرنده‌‌‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».

قیمت واقعی مسکن طی دهه 70، ‌‌‌ نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، 40‌درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌های تهران همچنین طی دهه 80 که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌‌‌‌‌‌های 81 و 86 روبه‌رو شد، تنها 59‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، آنچه از سال 90 تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال 90 تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در 4 مقطع زمانی را نشان می‌‌‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌‌‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.

در فاصله سال‌‌‌های97 تا 99 یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین  38‌درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه  رشد میانگین 71 درصدی داشت). در سال 1400 اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت 8 درصدی قیمت واقعی در آن سال  شد. در سال 1401، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله‌‌‌گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال 1401 به میزان 23‌درصد افت کرد. دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌‌‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال‌‌‌های قبل‌‌‌تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم. در سال 1402 بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال‌‌‌های قبل از 1400 و 1401 شد به‌طوری که بروز تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای و تحت‌‌‌الشعاع‌‌‌ قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌‌‌ها در سال گذشته به رشد 24‌درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.

مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این 4 مقطع مشخص می‌‌‌کند، طی دو سال 1400 و 1401، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در 97 تا 99 را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه‌‌‌مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.

نبض قیمت مسکن دست کیست؟

تا اینجا مشخص شد، قیمت مسکن بدون اینکه تورم عمومی بر تغییرات آن تاثیر بگذارد، چگونه در سال‌‌‌های اخیر نوسان کرده است و مهم‌ترین عامل جهت‌‌‌ده به آن یعنی به قیمت واقعی ملک چه بوده است.

اما ادامه نوسان قیمت مسکن در سال 1403 تحت‌تاثیر فهرستی از 6 متغیر است.

این فهرست حاصل بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» است که با لحاظ نظرات گروهی از کارشناسان صاحب‌نظر در بخش مسکن و همچنین اثر به ثبت رسیده از محرک‌‌‌ها طی سال‌‌‌های اخیر، به دست آمده است.

نرخ دلار و ریسک غیراقتصادی، نرخ سود سپرده بانکی، دو انتخابات ریاست جمهوری به ترتیب در آمریکا و ایران، کانال هدف‌‌‌گذاری‌‌‌شده برای تورم عمومی از سوی بانک مرکزی، نابازار بورس و همچنین تورم ساخت مسکن، 6 متغیر بیرونی و درونی موثر بر معادلات بازار مسکن 1403 هستند. اما وزن برخی از آنها بیش‌‌‌از بقیه است و مابقی در میان‌‌‌مدت و بلندمدت، اثر قابل‌توجهی روی قیمت مسکن خواهد گذاشت.

درباره نرخ دلار، کارنامه تابستان پارسال و همچنین دو ماه پایانی سال گذشته نشان داد، «ثبات و آرامش دلار که با انتظارات تورمی رابطه مستقیمی دارد و منبعث از آن است» به «ثبات و کاهش قیمت اسمی مسکن» منجر می‌شود و بالعکس.

برخلاف تصور برخی فعالان بازار مسکن، ‌‌‌ «امکان کاهش قیمت اسمی مسکن» وجود دارد و افت قیمت واقعی از این محل نیز قابل رقم خوردن است.

از ابتدای تیر ماه سال گذشته تا پایان زمستان، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران 4‌درصد کاهش پیدا کرد. آن افت قیمت اسمی، نتیجه 6 ماه ثبات نسبی قیمت دلار –خرداد تا آذر- در سطح 49‌هزار تومان بود. قیمت دلار از 52‌هزار تومان در اردیبهشت پارسال به 49‌هزار تومان در پایان بهار رسید و تا پایان پاییز در همین کانال نوسان ریز داشت. اما ناگهان جهش‌‌‌های 9درصد، 6‌درصد و 5.8‌درصد قیمت ارز در ماه‌‌‌های زمستان، صحنه را عوض کرد و به هر میزان قیمت مسکن طی تابستان و پاییز کاهش پیدا کرده بود، طی یک ماه بهمن، خنثی شد. در بهمن ماه قیمت مسکن 4‌درصد جهش کرد.

اکنون دلار آرامش نسبی دارد و ادامه این روند یعنی بسترسازی قوی برای ثبات یا کاهش قیمت مسکن.

بازار سپرده‌‌‌بانکی، یک بازار رقیب سنتی برای بازار سرمایه‌گذاری ملکی است. هر زمان نرخ سود سپرده بانکی، ‌‌‌ برای افراد تا حدودی جذاب می‌شود، تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن کاهش پیدا می‌‌‌کند. اگر سیاستگذار پولی در سال‌جاری، به دنبال تقویت سود واقعی بانکی باشد، این اتفاق به نفع کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود.

انتخابات پیش‌‌‌رو در آمریکا و ایران نیز به معنای فراهم‌‌‌شدن بستر برای کاهش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی است. همان‌طور که این ریسک‌‌‌ها طی 12 سال گذشته، اثرمعناداری روی قیمت واقعی مسکن داشتند، احتمال عدم‌افزایش آنها به معنای احتمال ثبات یا کاهش قیمت مسکن است.

بانک مرکزی برای 1403، هدف‌گذاری کرده نرخ تورم عمومی در کانال 20‌درصد نوسان کند. برنامه‌‌‌ریزی برای کاهش نرخ تورم عمومی می‌تواند سیاست‌‌‌های اثرگذار بر سایر متغیرهای موثر بر روند قیمت مسکن را جهت دهد که برآیند آن، باز هم به نفع بازار مسکن است. از جمله سیاست تضمین‌‌‌کننده تورم پایین در سال‌جاری نسبت به سال 1402، مرتبط با نرخ رشد نقدینگی است.

اما آینده بازار سرمایه نیز مهم است. کارشناسان اقتصادی از جمله دکتر داود سوری بر این عقیده‌‌‌اند که «اگر بازار سرمایه کشورمان از مداخلات دولتی و قیمت‌های دستوری نجات پیدا کند»، سرمایه‌‌‌های خرد به سمت این بازار و بخش واقعی اقتصاد حرکت خواهد کرد تا بازدهی موردنظر را کسب کند. در نتیجه، بازار مسکن از اثرات تورمی تقاضای سرمایه‌‌‌ای در امان خواهد بود. اما طی سال‌‌‌های اخیر چون که این مسیر فراهم نبود، سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد کاهش پیدا کرد که یکی از آنها، افت سرمایه‌گذاری واقعی در بخش مسکن بوده است. حجم سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ساخت‌وساز –میزان رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌‌‌های جدید پس‌‌‌از حذف اثر تورم ساخت مسکن- از سال 97 تا سال گذشته، میانگین 6‌درصد در سال، ‌‌‌ افت کرده است.

با این حال، درباره متغیر اثرگذار بازار سرمایه و اینکه تقاضای سرمایه‌‌‌ای چون که بازار مسکن را امن می‌‌‌بیند، وارد این بازار می‌شود، ‌‌‌ یک نکته برای 1403 وجود دارد و آن، سلب نسبی قدرت خرید حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای است.

در حال حاضر سطح قیمت یک آپارتمان متوسط در تهران، بالای 5میلیارد تومان است؛ تهیه بودجه خرید برای این دارایی، از توان خیلی از متقاضیان سرمایه‌‌‌ای نیز فراتر رفته است. این گسل یعنی «حجم پایین تقاضای خرید حتی در صورت بروز دوباره انتظارات تورمی».

تورم ساخت مسکن نیز محرک دیگر قیمت مسکن است. در سال‌‌‌های اخیر، هزینه ساخت مسکن به صورت میانگین، ‌‌‌ حدود 40‌درصد در سال افزایش پیدا کرد. رشد قیمت ساخت، ‌‌‌ روی سطح قیمت فروش منعکس می‌شود.

اما این متغیر، در کوتاه‌‌‌مدت، وزن بالایی در مقایسه با انتظارات تورمی ناشی از تغییرات ارزی و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی ندارد.

نظرسنجی واتس‌اپی چه می‌‌‌گوید؟

تا اینجای بررسی مشخص شد، نوسان قیمت واقعی مسکن در سال‌‌‌های اخیر عمدتا تحت فرمان «انتظارات تورمی» و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و تا حدودی متغیرهای اقتصاد کلان بوده است. همچنین مشخص شد، در سال‌جاری، یکسری محرک قیمت وجود دارد که برخی از آنها، احتمالا در مسیری قرار دارند که اثر تورمی روی بازار مسکن ندارند –همچون نرخ دلار که احتمال می‌‌‌رود به تداوم ثبات نسبی به دلیل فروکش‌‌‌کردن ریسک تنش نظامی در منطقه- ادامه دهد. برآیند چشم‌‌‌انداز مسیر محرک‌‌‌های قیمت مسکن نشان می‌‌‌دهد، سناریوی جهش قیمت مسکن در سال 1403، گزینه محتمل نیست.

اما در ادامه این مقاله، نتایج یک نظرسنجی منتشر می‌شود از طیف صاحب‌نظر اقتصادی، فعال اقتصادی، کارشناسان بازارهای سرمایه و مسکن و همچنین برخی از سیاستگذاران قدیمی بخش‌‌‌های اقتصادی. این نظرسنجی در یک گروه واتس‌اپی که توسط دکتر حسین‌‌‌ عبده‌‌‌تبریزی، راه‌‌‌اندازی و مدیریت می‌شود، انجام شده است.

در این نظرسنجی، ‌‌‌ 129 نفر از اعضای گروه شرکت‌‌‌ کردند تا به این سوال پاسخ دهند: روند رشد قیمت مسکن در سال 1403 چگونه خواهد بود؛ کمتر از تورم عمومی، همگام با تورم عمومی، بیش‌‌‌از تورم عمومی.

46‌درصد نظردهنده‌‌‌ها، معتقدند قیمت مسکن در سال‌جاری، کمتر از تورم عمومی افزایش پیدا می‌‌‌کند. 36‌درصد نظرها نیز بر همگام بودن این دو نرخ تاکید دارد و در عین حال 18‌درصد نیز معتقدند تورم مسکن در سال‌جاری بیشتر از تورم عمومی خواهد بود.

مقایسه نتایج نظرسنجی با چشم‌‌‌انداز متغیرهای اثرگذار روی قیمت مسکن نشان می‌‌‌دهد، این دو در یک جهت قرار دارند به این معنا که شرایط بیرونی بازار مسکن به احتمال زیاد به‌گونه‌‌‌ای پیش خواهد رفت که مسیر رشد کمتر قیمت مسکن در سال‌جاری فراهم باشد.