مرز باریک «اعمال حاکمیت» و مداخله دولت در بازار مسکن را چه کسی تعیین می‌کند؟

سوزن‏‏‌بان سیاستگذاری مسکن

دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانه‌‌‌های خاص خود را دارد؛ بهانه‌‌‌هایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالت‌‌‌های به‌‌‌خصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانه‌‌‌های دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزه‌‌‌هایی است که حتی در همه کشورهای توسعه‌‌‌یافته، دولت‌‌‌ها به شکل‌‌‌های گسترده و متنوع از قبیل یارانه وام‌‌‌های رهنی، معافیت‌‌‌های مالیاتی وسیع، بیمه بازار وام‌‌‌های رهنی، تثبیت اجاره، قرعه‌‌‌کشی منازل ارزان برای اقشار کم‌‌‌درآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله می‌‌‌کنند. در واقع پایه این استدلال‌ها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق می‌کند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین می‌شود و به عبارت دیگر، سوزن‌‌‌بان سیاستگذاری مسکن چیست؟

سه شنبه 1404/09/25 20:12 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 22750

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن معتقد است دخالت‌‌‌های دولت در بخش مسکن ایران، به فقیرتر شدن توده مردم در این بازار منجر شده است. او می‌‌‌گوید علم اقتصاد پاسخ روشنی به چالش‌‌‌ها درباره نقش دولت در بازار مسکن دارد و تعیین‌کننده مرز باریک مداخله‌‌‌گری دولت در این بخش است، اما دولت‌‌‌ها به روش‌های علمی علاقه‌‌‌ای نشان نمی‌‌‌دهند.

سلامی در گفت‌‌‌وگویی که با هفته‌‌‌نامه تجارت‌‌‌فردا انجام داده است، با تاکید بر ضرورت تبیین تفاوت میان «سیاستگذاری» و «دخالت» گفت: سیاستگذاری به معنی اعمال حاکمیت است و اعمال حاکمیت، امنیت مردم را تامین می‌‌‌کند و جلوی تجاوز به حقوق مردم را می‌‌‌گیرد؛ بیش از این، دخالت محسوب می‌‌‌شود. وی با بیان اینکه اعمال حاکمیت شاخصه دولت مدرن به حساب می‌‌‌آید اما دخالت دولت قابل قبول نیست، خاطرنشان کرد: در کشورهای کمتر توسعه‌‌‌یافته انواع دخالت‌‌‌ها در امور زندگی مردم دیده می‌‌‌شود، اما در کشورهای مدرن، دخالت جای خود را به حمایت داده است؛ حمایت‌‌‌هایی که با هدف جلوگیری از تجاوز به حقوق افراد و رفاه بیشتر عموم مردم طراحی شده است. مثلا در بازار مسکن شاهد هستیم که حتی در کشورهای حامی بازار آزاد، سیاست‌‌‌هایی برای حمایت از اقشار آسیب‌‌‌پذیر در بازار مسکن وجود دارد. به عنوان مثال تامین مسکن با اجاره کم و حتی رایگان برای فقرا و پرداخت انواع تسهیلات مالی یا سیاست‌‌‌های اجاره‌‌‌داری و... در این کشورها دیده می‌‌‌شود.

درسی که از تجربه دهه ۵۰ نگرفتیم

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن مرز «حمایت» و «دخالت» را دانش اقتصاد عنوان کرد و افزود: دانش اقتصاد حکم می‌‌‌کند که دولت در بازار مسکن تصدی‌‌‌گری یا قیمت‌‌‌گذاری نکند. وقتی دولت‌‌‌ها غیرعلمی رفتار کنند، نگاه حمایتی می‌‌‌تواند به مداخله‌‌‌گری منجر شود. در نتیجه سیاست‌‌‌های حمایتی ضد خود عمل کرده و به قشر هدف آسیب وارد می‌‌‌کند؛ به عنوان مثال قبل از انقلاب به اسم حمایت از مستاجران، قوانینی وضع شده بود که برای صاحب‌خانه در قبال تخلیه خانه، محدودیت‌‌‌هایی قائل بود. این قوانین چنان سختگیرانه بود که صاحبخانه تمایلی به اجاره‌‌‌خانه خود نداشت و اگر اوایل انقلاب به بنگاه‌‌‌های املاک سر می‌‌‌زدید، با اطلاعیه‌‌‌هایی مواجه می‌‌‌شدید که خانه اجاره‌‌‌ای نداریم! نتیجه چه شد؟ نتیجه این بود که عرضه خانه اجاره‌ای به شدت محدود شد و در مقابل تقاضا بالا بود و اجاره‌‌‌بها سنگین شد. در نتیجه سیاستی که تصور می‌‌‌شد به نفع مستاجران است، به ضد خود تبدیل شد و مستاجران آسیب دیدند. در سال ۱۳۷۸ این قوانین تغییر کرد و مالک و مستاجر به حقوق برابر دست پیدا کردند و دیگر بین مالک و مستاجر دعوایی نبود تا اینکه ویروس کرونا فراگیر شد و شرایطی پیش آمد که دولت دوباره در بازار اجاره مداخله کرد.

سلامی با اشاره به اینکه برخی دخالت دولت را در مقطع زمانی شیوع کرونا بجا تصور می‌‌‌کردند، گفت: حمایت دولت از مستاجران مربوط به تمدید اجاره و لحاظ سقف افزایش اجاره‌‌‌بها بود؛ این سیاست در آن شرایط خاص قابل درک بود اما ادامه این سیاست قابل درک نیست و توجیهی ندارد. بنابراین حمایت قواعد مخصوص به خود را دارد و آن قواعد را علم تعیین می‌‌‌کند.

وی خاطرنشان کرد: اگرچه بازار مسکن در ایران یک بازار خصوصی است، اما حد مداخله دولت به آنجا رسیده است که در تمام زنجیره تولید تا عرضه مسکن مداخله می‌‌‌کند و این مداخلات را به سطحی رسانده که حتی بنگاه‌‌‌های املاک را هم به حاشیه رانده است. در این شرایط دیگر انگیزه و رغبتی برای بخش خصوصی باقی نمی‌‌‌ماند تا در این بازار سرمایه‌‌‌گذاری کند و می‌‌‌بینیم با وجود آنکه سود ۲۰۰ تا ۳۰۰درصدی برای بازار مسکن قائل می‌‌‌شوند، اما سرمایه‌‌‌گذاران میل و انگیزه‌ای برای سرمایه‌‌‌گذاری در ساخت‌‌‌وساز ندارند. در نهایت هم همان قشری متضرر می‌‌‌شود که دولت مدعی حمایت از آنهاست و در واقع دولت با عملکرد خود نه تنها از توده مردم حمایت نکرده، که باعث ضرر و زیان بیشتر آنها نیز شده است.

سلامی با بیان اینکه مشکل بازار مسکن ایران را باید از چند بعد دید، ‌‌‌ توضیح داد: اول اینکه نمی‌‌‌توان مسکن را بخش جداگانه‌‌‌ای از اقتصاد کشور در نظر گرفت. وقتی تورم بالا در کشور مزمن شده و دهه‌‌‌هاست نرخ تورم دورقمی است، بدیهی است که بازار مسکن هم از این تورم متاثر می‌‌‌شود و با عقب افتادن نرخ دستمزد از تورم، قدرت خرید در این بازار کم و کمتر می‌‌‌شود. بنابراین اینکه تصور شود بخش مسکن جدا از کلیت اقتصاد کشور است و برای آن راه‌حل‌‌‌های جزیره‌‌‌ای قائل شوند، امکان‌‌‌پذیر نیست. در واقع نمی‌‌‌شود قیمت ماست، پیراهن و میلگرد صعودی باشد و نرخ مسکن نزولی شود یا تمام کالاها گران شوند اما قیمت مسکن ثابت بماند.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه دخالت‌‌‌های مکرر دولت در بازار مسکن سبب شده انگیزه و رغبت سرمایه‌‌‌گذار برای سرمایه‌‌‌گذاری در این بازار از بین برود و موانع سختی که پیش پای سازندگان مسکن وجود دارد، انگیزه ساخت‌‌‌وساز را کاهش داده است، افزود: چالش دیگری که در بخش مسکن وجود دارد، نبود آمایش سرزمین است. در ایران زمین کافی برای سکونت جمعیت وجود دارد اما مساله اصلی نبود کار و شغل است. در نتیجه جمعیت کشور حول نقاطی متمرکز می‌‌‌شوند که کار و اشتغال باشد. مثلا در امارات یا ترکیه جمعیت قابل‌توجهی در برج‌‌‌های مسکونی کنار سواحل زندگی می‌‌‌کنند اما سواحل مکران خالی از جمعیت و توسعه نیافته است. بنابراین بدون آمایش سرزمین، بخش‌‌‌هایی از کشور آباد نمی‌‌‌شود و مشکلات بازار مسکن در کلان‌شهرها تشدید می‌‌‌شود.

وی راهکار دیگر برای عبور از بحران در بخش مسکن را دست کشیدن دولت از مداخله در بازار مسکن عنوان کرد و توضیح داد: دولت باید موانع بخش خصوصی را بردارد؛ در این صورت بخش خصوصی با بیشترین توان و ظرفیت وارد بازار سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی خواهد شد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می‌شود. دولت نیز در این میان باید زیرساخت‌‌‌های لازم را فراهم کند؛ مثلا راه و جاده ایجاد کند؛ خط ریلی و مترو احداث کند؛ مدرسه و کلانتری بسازد و در واقع زیرساخت‌‌‌های زندگی شهری و اشتغال را فراهم کند و باقی ماجرا را به دست بخش‌خصوصی بسپارد. قدم مهم دیگری که دولت می‌‌‌تواند بردارد، کاهش نرخ تورم عمومی کشور است که خودبه‌‌‌خود روی تمام بازارها و انواع کالا و از جمله مسکن تاثیرگذار است و می‌‌‌تواند این بازار را به تعادل برساند.