چرا واقعیت بازار مسکن با نماگر P/R سازگاری ندارد؟ پاسخ غلامرضا سلامی به «دنیای‌اقتصاد»

موتورهای رکود معاملات مسکن

نماگر سنجش رونق یا رکود مسکن از آستانه پایان رکود معاملات در بازار املاک مسکونی تهران حکایت می‌کند، اما واقعیت این بازار تصاویر دیگری را نشان می‌دهد. همان‌طور که در گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» با عنوان «پیام ۱۴۰۳ دماسنج مسکن»، سطح جدید سنجش P به R (نسبت قیمت به اجاره‌بها) مورد بررسی قرار گرفت. برآوردها از فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار از قیمت‌ها و اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نشان می‌دهد نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R به عدد ۲۰ رسیده است.

دو شنبه 1404/09/24 16:38 دسته بندی: اخبار مسکن کد خبر: 13080

این در حالی است که در سال گذشته این عدد بیش از ۲۱ بوده و در دوره‌‌‌هایی از زمان جهش بازار از سال ۹۷ به بعد حتی به بیش از ۳۰ هم رسیده بود. باتوجه به سطح جدید قیمت به اجاره در بازار املاک پایتخت می‌توان این‌طور برداشت کرد که در حال حاضر این نسبت به شرایط نرمال و متعارف خود رسیده است که بین عدد ۱۴ تا ۲۴ است. اگر این برداشت صحیح باشد در این صورت این نتیجه‌‌‌گیری حاصل می‌شود که باتوجه به این روند کاهشی، متقاضیان به بازار مسکن بازمی‌‌‌گردند و خرید خانه اولی‌‌‌ها رونق می‌گیرد. اما بررسی علل کاهش نسبت P به R، نتایجی غیر از این را نشان می‌دهد. با توجه به جهش چشمگیر سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نسبت به قیمت مسکن، این نسبت کاهش پیدا کرده است و در واقعیت، اتفاقی به لحاظ بازگشت کامل قیمت مسکن به سطح متعارف رخ نداده است. بررسی «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که دیروز به چاپ رسید، نشان می‌دهد، سه موضوع عامل اصلی کاهش قیمت به اجاره است. سه فاکتور «ضعف تاریخی قدرت خرید»، «کمبود تاریخی عرضه جدید» و «تورم تاریخی اجاره‌‌‌بها» مانع احیای رونق خرید است.

نگرانی عمده؛ «عرضه محدود» است

در همین زمینه غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد، واقعیت بازار مسکن حکایت از رکود ساخت و رکود خرید دارد؛ به‌‌‌طوری که بخشی از رکود خرید مسکن ناشی از «کمبود عرضه» و افزایش سطح قیمت است. او می‌‌‌گوید مالیات بر تولید مسکن و تورم ساخت باعث کمبود عرضه و مقاوم‌‌‌سازی سطح قیمت فروش شده است. این صاحب‌نظر اقتصادی مسکن شاخص سنجش P به R را فقط یک معیار لازم در جهت رونق یا رکود بازار مسکن معرفی می‌کند و بر این نظر است که، عوامل مختلفی در بروز رکود یا رونق معاملات مسکن نقش دارند که تغییرات شاخص نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها یا همان P به R فقط یکی از آنهاست. از همین رو نمی‌توان این شاخص را معیار تمام و کمال سنجش در جهت خروج از رکود فعلی دانست. اگرچه در حال حاضر در نقطه تعادل قرار دارد که این ناشی از بالاتر رفتن سرعت رشد R به P است و تا زمانی که به نقطه تعادل نرسد همچنان بالا خواهد بود.

سلامی رکود مسکن را بر اساس سه عامل اساسی مورد بررسی قرار می‌دهد. عامل اول به موضوع «عرضه» برمی‌گردد، در حال حاضر یک نگرانی عمده که برای بازار مسکن وجود دارد، «عرضه محدود» در بازار است که بیش از هرچیزی نشات‌گرفته از رفتارهای دولت و مجلس است. این دو نهاد قدرت، با در پیش گرفتن سیاست‌‌‌ها و محدودیت‌هایی در این بازار همچون سیاست‌‌‌های مربوط به اجاره در دوران همه‌گیری که همچنان باقی است و رشد اجاره و اتفاقاتی از این دست باعث شد تا عرضه بالقوه تحت‌‌‌الشعاع قرار بگیرد. علت دوم را باید در قانون جدید مالیاتی جست‌وجو کرد که فرمول معافیت‌‌‌های مالیاتی بر روی مالیات اجاره، در تصاعدی شدن اجاره‌‌‌بها تاثیرگذار بوده است. و سومین عامل در عایدی سرمایه است که ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار داد.

سال گذشته رکود ساخت‌وساز چنان چشمگیر بود که پروانه‌‌‌های ساختمان به پایین‌‌‌ترین حد ممکن رسید و این باعث شد عرضه ساختمان‌‌‌های جدید به‌‌‌شدت کاهش پیدا کند و این زنگ خطری است برای آینده بازار مسکن که با کمبود عرضه مواجه شده و باز هم خواهد شد. از طرف دیگر، کاهش فزاینده قدرت خرید مردم منجر به این شد تا رکود چشمگیر تقاضا در زمینه مسکن داشته باشیم که الان هم ادامه دارد. در واقع همه طرف‌ها در بعد اقتصادی با چالش مواجه شده‌‌‌‌‌‌اند؛ این رکود، هم در ساخت ساختمان‌‌‌ها وجود دارد که به‌‌‌دلیل افزایش قیمت ساخت و فروش، با کمبود عرضه مواجه است و هم تقاضا توان خرید ملک را به دلیل جهش قیمت‌ها ندارد.

صاحب‌نظر ارشد اقتصادی با نگاهی به شرایط موجود، هشدار به جدی بودن بحران کمبود عرضه در آینده می‌دهد و تاکید می‌کند: اقدامات انجام‌شده و در دست انجام، قدرت بالادستی و روند طبیعی بر افزایش قیمت‌ها منجر به کند شدن عرضه مسکن شده است و دولت باید انتظارات خود را از عرضه مسکن پایین بیاورد. در واقع، برای اینکه بازار مسکن سودده باشد عرضه و تقاضا باید به تعادل برسند. در حال حاضر فشاری که بر روی سازنده‌‌‌ها وجود دارد، سرمایه‌گذاری مسکن را با چالش مواجه کرده است و باعث شده تا «تولید» وجود نداشته باشد و این به این معنی است که در آینده با کمبود شدید عرضه در کشور مواجه خواهیم شد.

سلامی رسیدن سطح قیمت به اجاره بر اساس شاخص P به R را روندی کوتاه‌مدت و موقت ارزیابی می‌کند و به نظر او، اگرچه نزدیک شدن نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها جای خوشحالی دارد، اما برای مشاهده آثار مثبت آن نیاز به اقداماتی از سوی دولت است، پس باتوجه به شرایط فعلی این روند نرمال شاخص P به R موقت خواهد بود چرا که این تنها معیار برای تشخیص بازیابی توان خرید در بازار مسکن نیست بلکه معیاری اولیه است. در چشم‌‌‌انداز بازار مسکن باید گفت که باتوجه به شرایط موجود، امیدی برای رونق این بازار نیست. با تغییر دولت و تحقق وعده‌‌‌های داده‌شده در جهت ایجاد فضای باز در زمینه‌‌‌های اقتصادی و اجتماعی امکان تغییر روند رکودی و رونق حداقلی بازار مسکن خواهد بود اما در حال حاضر به آینده مسکن برای خروج از رکود و بحران‌های پیش رو امیدی نیست.