بیابان یا بلندمرتبه؟

برج‌‌‌‌سازی در تهران، هم ممنوع است، هم مجاز؛ ضوابط طرح تفصیلی تهران جلوی سازنده‌‌‌‌هایی که قصد «سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی طبق ضوابط و بدون خلاف برای احداث بلندمرتبه» دارند، دیوار کشیده اما طراح و مجری همین طرح یعنی شهرداری، راه انحرافی برای این مدل ساخت‌‌‌‌وساز تقریبا در هر نقطه از پایتخت را باز گذاشته است. محصول این نظام دوگانه شهرسازی، از یک‌‌‌‌سو سرگردانی شرکت‌های توسعه‌‌‌‌دهنده صنعت ساختمان را موجب شده و از سوی دیگر، به خاطر بروز تبعات اقتصادی، شهری و اجتماعی بلندمرتبه‌‌‌‌سازی حساب‌‌‌‌نشده، نسبت به اصل کار سوءبرداشت عمومی و کارشناسی ایجاد شده است.

مجوزفروشی برای برج‌‌‌‌سازی خارج از اصول شهرسازی در سال‌های اخیر، سه آسیب به مجموعه بخش مسکن و ساختمان و همچنین وضعیت شهرها وارد کرده است. آسیب اول سرخوردگی صنعت ساختمان و سرمایه‌‌‌‌گذاران این حوزه ناشی از «فروش مجوز به جای صدور مجوز» از سوی عامل صدور پروانه‌‌‌‌های ساختمانی بوده است. مدیریت شهری می‌توانست همچون دولت‌‌‌‌های محلی در شهرهای بزرگ جهان، ضوابط بالادست برای بلندمرتبه‌‌‌‌سازی را تعیین و از قبل اعلام کند و متناسب با انطباق طرح سازنده‌‌‌‌ها با ضوابط، مجوز لازم را صادر کند. اما روال تا الان در تهران و دیگر شهرها این بوده که «چون ضوابط مشخص و شفافی» برای ساخت‌‌‌‌وساز پرطبقه وجود نداشته، بسته به لابی‌‌‌‌های عوامل ساخت، مجوزها با بهای بالا به سازنده‌‌‌‌ها فروخته شده است، بدون آنکه اصول بدیهی احداث یک سازه مرتفع در شهر معلوم باشد.

آسیب دوم، بدنام ‌‌‌‌شدن این مدل ساخت‌‌‌‌وساز به خاطر فرصت‌‌‌‌طلبی گروهی از عوامل ساخت از «بی‌‌‌‌ضابطه بودن بلندمرتبه‌‌‌‌سازی» است. از نیمه دهه ۸۰ تاکنون، بر اساس یک بند از طرح جامع شهر تهران، شهرداری وظیفه داشت «ضوابط احداث بلندمرتبه‌‌‌‌» را تدوین کند و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور آن را به تصویب برساند.  تا امروز اما به‌رغم یکسری تلاش‌‌‌‌های نمایشی برای «هدایت مجوزهای برج‌‌‌‌سازی به اتاق شیشه‌‌‌‌ای» به گونه‌‌‌‌ای که برای هر شهروند، کارشناس، ناظر شهر و سازنده، صفر تا ۱۰۰‌ اصول منتهی به جواز ساخت برج معلوم باشد، همه چیز در فضای مه‌‌‌‌آلود قرار دارد.  آسیب سوم نیز به شهر وارد شده است؛ در منطقه‌‌‌‌ای که می‌توانست «سطح خدمات شهری» به تناسب بارگذاری ساختمانی توسعه پیدا کند، مملو از برج‌‌‌‌های مسکونی شده است.از طرفی، در نقاطی از شهر که پتانسیل واقعی برای بلندمرتبه‌‌‌‌سازی وجود دارد سرمایه‌‌‌‌گذاران اصیل ساختمانی، پشت «ممنوعیت صدور مجوز» گیر کرده‌‌‌‌اند. دوربین با زاویه دید عریض به روند برج سازی در تهران طی سه دهه گذشته مشخص می‌کند، نگاه صفر و یک شهرداران به موضوع بلندمرتبه‌سازی همواره مانع از ظهور منفعت چند جانبه این مدل ساخت و ساز بوده است.

در چنین وضعیتی بررسی شرکت‌های توسعه‌‌‌‌دهنده صنعت ساختمان نشان می‌دهد، یک «خطای دید به بلندمرتبه‌‌‌‌سازی» ناشی از «مداخله دولت‌‌‌‌ها در این سال‌ها در بازار ساخت مسکن» وجود داشته است و هم‌‌‌‌اکنون و در آستانه شروع کار دولت چهاردهم، دست‌‌‌‌کم به یک علت مهم و مشخص، «چراغ ورود به باند احداث ساختمان‌‌‌‌های بلندمرتبه» باید روشن شود.  در حال حاضر «قیمت زمین مسکونی» در تهران، بیشترین فاصله را با قیمت آپارتمان پیدا کرده است و این گسل عظیم برای بازار مسکن خطرناک است. نسبت قیمت زمین به مسکن تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از سال ۹۷، رقمی معادل ۱.۵بود. اما اکنون این نسبت به سطح عددی ۲.۰۵ جهش کرده است.

اینکه بهای خرید زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن دو برابر محصول نهایی یعنی آپارتمان است، معنای «خروج سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی از دامنه توجیه اقتصادی» را می‌دهد. هر چقدر نسبت قیمت زمین به مسکن از مرز عددی ۱.۵بیشتر تجاوز کند، «حاشیه سود» ساخت‌وساز از کف مورد انتظار سرمایه‌‌‌‌گذار پایین‌‌‌‌تر می‌‌‌‌آید. هم‌‌‌‌اکنون در مناطق متوسط تهران، حاشیه سود به زیر ۱۵‌درصد رسیده است. این وضعیت در شهرهای بزرگ نیز کم و بیش وجود دارد. یک راه چاره برای احیای حاشیه‌‌‌‌سود ساختمانی، «استفاده بهینه و بیشتر از سطح مشخصی از زمین» است. اجازه بلندمرتبه‌‌‌‌سازی مشروط به ضوابط صحیح و کامل ساختمانی و شهرسازی از قبل مصوب باعث سرشکن شدن بهای زمین در مترمربع بنای مسکونی می‌شود. در حال حاضر با احتساب تراکم میانگین ۴طبقه در ساخت‌‌‌‌وسازهای شهر تهران، سهم زمین در قیمت تمام شده یک مترمربع آپارتمان حدود ۸۰‌درصد است.  اما این سهم با بلندمرتبه‌‌‌‌سازی می‌تواند به نفع تعدیل قیمت مسکن، افت کند.

مانع بلندمرتبه‌‌‌‌سازی کجاست؟

از دهه ۸۰ تاکنون، دولت‌‌‌‌ها در بخش مسکن و شهرسازی، خود را مشغول ساخت‌وساز مسکن دولتی کردند و به جای بخش‌خصوصی و سرمایه‌‌‌‌گذاران ساختمانی خانه ساختند. در حالی که، دولت وظیفه سیاستگذاری برای تسهیل ساخت‌وساز از سوی سازنده‌‌‌‌ها را دارد. اما وقتی کار سیاستگذاری را تعطیل می‌کند و بازی غیرمجاز (جای بخش‌خصوصی) انجام می‌دهد، نتیجه‌‌‌‌اش ممنوعیت و محدودیت ساخت‌وساز است.  شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ترکیبی از وزرا به ریاست وزیر مسکن (راه و شهرسازی) است که برای چگونگی اداره شهرها و ساخت‌وسازهای شهری، همواره طرح‌‌‌‌های جامع و تفصیلی تصویب می‌کند.

عملکرد شورا اما طی دهه‌‌‌‌های گذشته حکایت از آن دارد که حدود ۳۰‌درصد از مصوبات مرتبط با طرح‌‌‌‌های تفصیلی شهرها توسط شهرداری‌‌‌‌ها اجرایی شد و مابقی، نوعی مصوبات «کتابخانه پرکن» و «غیرقابل اجرا» یا «فاقد ضمانت اجرایی» بوده است. طرح تفصیلی تهران مصوب ابتدای دهه ۹۰ نمونه بارزی از کارنامه غیرقابل دفاع شورای عالی شهرسازی است. ضوابط ساختمانی این طرح مثل آب خوردن در شهرداری‌‌‌‌های مناطق تهران، زیر و رو می‌شود و با تصمیمات موردی و مغایر طرح جایگزین می‌شود.  در این میان، خلأ اصلی در طرح، ضوابط بلندمرتبه‌‌‌‌سازی است.

چرا بازار مسکن به بلندمرتبه‌‌‌‌ها نیاز دارد؟

بحث برسر «بلندمرتبه‌‌‌‌سازی اصولی» است نه «برج‌‌‌‌سازی رانتی». شرکت‌های توسعه‌‌‌‌دهنده صنعت ساختمان با استناد به تجربه‌‌‌‌های موفق جهانی به‌ویژه در کلان‌‌‌‌شهرهای دنیا در حوزه احداث بلندمرتبه‌‌‌‌های مسکونی، معتقدند ساخت‌وساز در ارتفاع ۹ دگرگونی مثبت برای آینده بازار مسکن و شهرها رقم می‌‌‌‌زند. این تحولات شامل «تعدیل قیمت زمین در قیمت تمام‌‌‌‌شده»، «تعدیل شیب مسیر ساخت مسکن‌‌‌‌اجتماعی»، «کاهش هزینه اداره شهرها»، «فرصت ظهور معماری شهر و ساختمان»، «افزایش کیفیت ساخت»، «استفاده بهینه از منابع محدود در بخش مسکن و مصالح ساختمانی»، «بازگشت سریع منابع سرمایه‌‌‌‌گذار»، «تامین مالی غیرمتکی به منابع محدود بانک‌ها» و همچنین «بیمه ساختمان» است.

در حال حاضر بر اساس میانگین تعداد طبقات در پروانه‌‌‌‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌‌‌‌ها، سهم بلندمرتبه‌‌‌‌سازی از کل ساخت‌‌‌‌وسازهای شهری زیر ۵‌درصد است به‌طوری که ۹۵‌درصد از ساختمان‌‌‌‌سازی‌‌‌‌ها با «استفاده غیربهینه از زمین» انجام می‌شود.  پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان در یک میزگرد که در محل انجمن برگزار شد، درباره حوزه بلندمرتبه‌‌‌‌سازی با تاکید بر اینکه «این شیوه ساخت یکی از نیازهای کلیدی مقطع کنونی بازار مسکن» است، اعلام کرد: در دنیای امروز ارزش پیدا کردن زمین، مردم را به سمت بلندمرتبه‌سازی برده است. شاید مهم‌ترین دلیل این رویکرد شرایط اقتصادی است.در بلندمرتبه‌سازی قیمت یک قطعه زمین در تعداد طبقات ساختمان سرشکن شده و قیمت ساخت هر طبقه کاهش نسبی پیدا می‌کند. دلیل دوم نیز تمرکز در زیرساخت‌های شهری است. به جای اینکه (به دلیل کمبود زمین و دشواری ارائه خدمات اجتماعی) در یک جای دوردست یک سکونتگاه ایجاد شود، در همان جا که تاسیسات شهری وجود داشته جمعیت متمرکز شده است.

در این میزگرد که با حضور مهندس امید غلامپور عضو رسمی انجمن صنعت ساختمان و مهندس معمار در کنار دکتر محمد‌رضا اسلامی از اعضای انجمن صنعت ساختمان، استاد دانشگاه ایالتی پلی‌تکنیک کالیفرنیا و پژوهشگر میهمان در مرکز تحقیقات مهندسی زلزله دانشگاه برکلی همراه با مهندس پژمان جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان و طراح و مجری مجموعه‌های شهرسازی برگزار شد -و هفته آینده جزئیات مفصل آن در هفته‌‌‌‌نامه تجارت‌‌‌‌فردا به چاپ خواهد رسید- این موضوع مورد تاکید قرار گرفت که «امروزه در دنیا بحث بلند مرتبه‌سازی رویکرد اصلی برای ساخت مسکن اجتماعی جهت اقشار کمتر برخوردار است و روز به‌روز هم پر‌‌‌‌رنگ‌‌‌‌تر می‌شود.»

البته این به معنای «عدم‌ارتباط تقاضای مسکن دهک‌‌‌‌های بالا با بلندمرتبه‌‌‌‌ها» نیست چرا که اولویت‌‌‌‌های مدنظر طبقه برخوردار جامعه برای «محل سکونت مطلوب» با مدل «احداث ساختمان‌‌‌‌های بلندمرتبه به شیوه صحیح شهرسازی و اصول مهندسی ساختمان» تامین خواهد شد.  برای هر دو قشر کمتر برخوردار و برخوردار جامعه با انجام بلندمرتبه‌سازی می‌توانیم از افزایش بدون دلیل هزینه‌‌‌‌ها جلوگیری کنیم. این هزینه‌‌‌‌ها هم شامل هزینه تامین مسکن و هم هزینه‌‌‌‌های زندگی در شهر است. در اقشار هدف مسکن اجتماعی مهم‌ترین نکته پایین نگه داشتن هزینه‌‌‌‌های نگهداری است، بنابراین بحث شارژ ارزان می‌تواند بسیار حائز اهمیت باشد.

در بحث بلندمرتبه‌‌‌‌سازی فقط بهبود کمی مطرح نیست بلکه کیفیت ساخت نیز تحت‌تاثیر حضور توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌های صنعت ساختمان به عنوان کاربلدهای این مدل ساخت، بهبود پیدا می‌کند. در ساختمان‌‌‌‌های کوچک مقیاس این معضل که سازنده از توان فنی کمتری برخوردار باشد همواره وجود دارد اما هر چه تعداد طبقات بیشتر شود چون پیچیدگی فنی سازه احداثی بالا می‌رود، فاکتور انتخاب مصالح ساختمانی مناسب اهمیت بسزایی پیدا می‌کند و بدون شک می‌توان انتظار داشت که سازندگان این ساختمان‌‌‌‌ها، تولیدات با کیفیت‌‌‌‌تری را ارائه خواهند داد.

سازنده یک بلندمرتبه، احساس مسوولیت چند برابری نسبت به بسازوبفروش غیرحرفه‌‌‌‌ای دارد چون ساختمان بلند و پرواحد در شهر، «شناسنامه» سرمایه‌‌‌‌گذار محسوب خواهد شد که می‌تواند معرف پرقدرت او در بازار مسکن و ساختمان برای فعالیت‌‌‌‌های بعدی‌اش باشد. به این ترتیب، «کیفیت ساخت» به شکل اتوماتیک و مستقل از ضوابط بعضا دستوری، تضمین می‌شود. دست توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها در ساختمان‌‌‌‌های بلندمرتبه برای طراحی و معماری منحصر به فرد باز است و همین مساله، سرعت فروش واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهد و  به بازگشت سریع منابع و سرمایه سازنده‌‌‌‌ها برای شروع پروژه‌‌‌‌های بعدی منجر می‌شود. به این ترتیب، نقطه‌‌‌‌ضعف این حوزه سرمایه‌‌‌‌گذاری را که همان طولانی بودن دوره بازگشت سرمایه است تا حدودی برطرف می‌کند.

در این میان، امید غلامپور عضو رسمی انجمن صنعت ساختمان و مهندس معمار معتقد است، بازار مسکن هم اکنون به بلندمرتبه‌سازی بیش از هر زمان دیگر نیازمند است منتها با حساب و کتاب و با علم. اصلا نباید به این سمت برویم که در هر جایی هر ساختمان بی‌‌‌‌قواره‌‌‌‌ای به اسم بلندمرتبه احداث شود. طبیعتا همه مسوولان دخیل در بحث مسکن دارند زحمت می‌‌‌‌کشند، اما بسیاری از فعالیت‌‌‌‌های دولتی انجام شده تاکنون نتیجه در خوری نداشته و در حقیقت آب در هاون کوبیدن است، چراکه دولت از توان بخش‌خصوصی استفاده نمی‌‌‌‌کند. پروژه‌‌‌‌های نیمه‌کاره‌‌‌‌ای که با نام مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن باقی‌مانده گواهی بر این مدعاست. در صورتی که زمانی که توسعه‌‌‌‌گر یا همان «Developer» شناسایی شود و زمانی که توسعه‌‌‌‌گر در بخش ساختمان رسمیت داشته باشد کارها با کیفیت و سرعت بهتری پیش می‌رود. این شرکت‌ها نیاز مالی به دولت ندارند. کافی است دولت اعتماد کند و بستر را فراهم کند، Developer خودش، منابع مالی را تامین می‌کند. Developer (توسعه‌گر) حتی می‌تواند بهترین راهنمایی‌‌‌‌ها را به دولت در ارتباط با تامین منابع ارائه دهد.

پازل اشتباهی در برنامه هفتم

در برنامه هفتم توسعه، پیش‌بینی شده است که دولت‌‌‌‌ها طی ۵ سال آینده زمین‌‌‌‌های خام بیرون از شهرها را به محدوده شهر متصل کنند و روی آنها ساخت مسکن ارزان پیاده‌‌‌‌ کنند.  مساحتی که دولت‌‌‌‌ها در سال‌های برنامه هفتم مجاز به افزایش محدوده افقی شهرها هستند معادل ۶۰‌هزار هکتار است که معادل مساحت شهر تهران برآورد می‌شود.  اما این مدل تامین زمین برای احداث مسکن حمایتی از نگاه شرکت‌های ساختمانی، آدرس غلط است. چون زمین‌‌‌‌های خارج از محدوده شهرها، اراضی خام فاقد خدمات زیرساختی شهری هستند که در ادبیات شهرسازی، به نوعی بیابان محسوب می‌شود.  تبدیل بیابان به زمین مسکونی، هزینه هنگفتی می‌‌‌‌طلبد. در حالی که «زمین‌‌‌‌های داخل شهرها چنانچه با حساب و کتاب به بلندمرتبه‌‌‌‌سازی اختصاص یابد»، تامین مسکن ارزان  شدنی خواهد بود.  منظور از بلندمرتبه‌‌‌‌سازی دارای حساب و کتاب، ظرفیت‌‌‌‌سنجی در شهر برای شناسایی نقاط مناسب و مستعد بارگذاری در ارتفاع است.

در این مدل، عرض معبر، سطح خدمات شهری در محله و... مورد سنجش قرار می‌‌‌‌گیرد.  غلامپور همچنین در میزگرد انجمن صنعت ساختمان تصریح کرد، یکی از موانع بلندمرتبه‌سازی، طرح تفصیلی تهران است که به نظر من به‌روزرسانی نشده است. یکی از مشکلات تهران، گسترش آن است. تهران شهری محصور است به طوری که از سمت شمال رشته کوه‌ها آن را محدود می‌کنند از سوی دیگر گسل‌ها و خطوط قرمزی که نباید ساخت‌وسازهای مرتفع در آنجا انجام شود.

به سمت پایین هم نمی‌توانیم برویم؛ یعنی به سمت جنوب. اینها تقریبا تحلیل و بررسی شده است. پس گسترش سطح شهر تهران تنها از دو طرف ممکن است؛ یکی از سمت غرب و دیگری از سمت شرق. آنها هم برای خودشان یکسری محدودیت‌ها دارند. اینکه محدودیت‌های توسعه محدوده شهر از سمت شرق و غرب تهران چیست خود مسائلی است که نیازمند بررسی دقیق‌تر است. در این زمینه متاسفانه دانشگاه‌ها و فعالیت‌های پژوهشی نیز غایب هستند و چیزی ارائه نمی‌دهند؛ هم در دانشگاه‌های سراسری هم در دانشگاه آزاد ظرفیت علمی خیلی زیاد است و فارغ‌التحصیل‌های خیلی زیادی داریم هر سال ارائه می‌دهیم، هم در مهندسی عمران و هم در معماری و شهرسازی. کشور می‌تواند در تمام فیلدهای معماری، شهرسازی و ساخت‌وساز از وجود این متخصصان بهره ببرد.