مجوز ساختمانی یا مانع ساخت‏‏‌وساز؟

تورم مسکن یا به بیان ساده، «رشد چشمگیر هزینه تامین مسکن» فشار سنگینی بر بودجه خانوار ایرانی گذاشته است. اما این تورم، بازنده دیگری هم دارد. در حالی که گرانی تاریخی مسکن باعث شده تا بخشی از جامعه، سازندگان ساختمان‌‌‌ را برنده اصلی تورم این بخش بدانند اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که وجود فرآیندهای زمان‌بر اداری و همچنین هزینه‌‌‌های بالای نظارت که از سوی دستگاه‌‌‌های حاکمیتی گرفته می‌شود، عاملی است که باعث شده این دسته از فعالان اقتصادی نیز با مخاطرات بسیاری نظیر به خطر افتادن اصل سرمایه روبه‌رو باشند. برای بررسی این موضوع و شناسایی مشکلات این بخش از اقتصاد ایران ضمن گفت‌وگو با محمد گلکار عضو هیات موسس انجمن صنعت ساختمان درباره چالش‌‌‌های این بخش، مهم‌ترین کارهای پیش روی دولت چهاردهم برای ترغیب طرف عرضه در بازار مسکن را نیز از او جویا شدیم.

اگرچه مساله تورم در دهه‌‌‌های گذشته همواره پای ثابت مشکلات موجود در اقتصاد ایران بوده اما شکی نیست که این عامل به‌خصوص در بخش مسکن یکی از مهم‌ترین معضلات تشدید‌شده در سبد مصرف خانوار طی سال‌های اخیر است، به طوری که افزایش شیب تورم و عدم‌افزایش درآمدها از سال ۹۷ به این سو خرید مسکن را به‌خصوص در میان اقشار متوسط و کم‌درآمد با دشواری روبه‌رو کرده و حتی بازار اجاره را نیز از دسترس خیلی از خانوارها خارج کرده است. شما به عنوان یک سازنده و سرمایه‌گذار ساختمانی با‌سابقه عامل اصلی بروز این وضعیت را در چه می‌‌‌دانید؟

همان طور که می‌‌‌دانید در سال‌های گذشته یکی از مهم‌ترین مشکلات جدی بازار مسکن، کمبود عرضه بوده است. بررسی آمار و ارقام موجود در این بخش از اقتصاد ایران به خوبی نشان ‌‌‌می‌‌‌دهد که هم در سال‌های گذشته و هم در شرایط فعلی نبود مسکن قابل عرضه در بازار یکی از مشکلاتی است که به گرانی بیشتر این دارایی دامن زده است. البته باید این مساله را هم یادآور شد که وقتی از گرانی مسکن و تورم آن صحبت ‌‌‌می‌‌‌کنیم در واقع صحبت از نبود قدرت خرید کافی در جامعه به‌خصوص اقشار متوسط یا کم‌درآمد است چرا که در ادامه همان‌طور که به این مساله خواهم پرداخت وجود موانع بسیار، برای تولید مسکن ارزان، به‌خصوص در سیستم مدیریت شهرسازی و برخی قوانین بالادستی موانع بزرگی بر سر راه تولید مسکن ارزان پدید آورده است.

بر این اساس، موانع یاد‌شده در کنار چالش‌‌‌های دیگر در صورت برداشته شدن ‌‌‌می‌توانند با توجه ویژه شهرداری‌‌‌ها و دولت‌‌‌ها ضمن ایجاد یک بازی برد- برد برای خریدار و فروشنده بر سرعت عرضه مسکن در بازار بیفزاید و نقش جدی بر کاهش تورم مسکن داشته باشد. در واقع آنچه ما هم اکنون به آن نیاز داریم تغییر نگاه در بدنه تصمیم‌گیری شهرداری‌‌‌ها و دستگاه‌‌‌های دولتی به بخش مسکن به‌خصوص سازندگان است. اگر مکانیزم‌‌‌های اعمال شده از سوی آنها بهبود یابد سازندگان ‌‌‌می‌توانند با کارآیی بیشتر و کیفیت بهتری به تولید مسکن بپردازند.

من در طول ۳۵ سال گذشته هیچ گاه ندیده‌‌‌ام که شهرداری‌‌‌ها با فعالان بزرگ بخش خصوصی به منظور شنیدن دغدغه‌‌‌های آنها جلسه گذاشته باشند. البته بحث من به هیچ وجه ارائه مشوق و جلب حمایت مالی نیست، مشکل اینجاست که حتی برای هم‌‌‌راستا شدن نگاه مدیران با فعالان سازنده نیز وقتی گذاشته ‌‌‌نمی‌شود. ما در حال حاضر مشکلات عدیده‌ای در خصوص مجوزها داریم که صرفا جلوی عرضه ساختمان به بازار را گرفته و به طرق مختلفی با افزایش هزینه‌‌‌های تولید بر قیمت تمام‌شده ساختمان ‌‌‌می‌‌‌افزاید.

با توجه به اهمیت قیمت تمام‌شده و اینکه گفتید ‌سازوکارهای موجود، بار تورمی بر قیمت تمام‌شده دارد، لطفا در خصوص پیامدهای این وضعیت و اثری که بر رفتار سازندگان مسکن گذاشته توضیح دهید.

در سال‌های اخیر به سرانجام رسیدن یک پروژه از لحاظ بوروکراسی دستگاه‌‌‌ها و تورم مجوزها نسبت به گذشته بسیار زمان‌‌‌برتر شده است. برای مثال فرض کنید، اگر یک پروژه مشخص در دهه ۸۰ طی دو سال به اتمام می‌رسید و آماده فروش می‌‌‌شد حالا همان پروژه مفروض از زمان تشکیل پرونده ساخت‌وساز تا اتمام آن یعنی دریافت پایان کار ممکن است تا ۵ سال طول بکشد. چنین وضعیتی جدا از آنکه نسبت به قبل هزینه‌‌‌های بیشتری را به سازندگان تحمیل کرده در عمل خواب سرمایه را نیز افزایش می‌دهد. این امر به معنای رشد قیمت تمام‌شده واحدهای ساخته‌شده در مواجهه با تورم است. در حالی که با تورم بالا، هر چقدر طول مدت سرمایه‌گذاری با حذف بوروکراسی، کوتاه شود، بازدهی سرمایه‌گذاری و دفعات سرمایه‌گذاری ساختمانی افزایش می‌‌‌یابد و این به نفع رونق عرضه و تعدیل قیمت در بازار مسکن خواهد بود.

در کنار اینها ریسک تغییرات قوانین نیز هست که کار را برای سازندگان سخت می‌کند. همین امر سبب شده تا در سال‌های اخیر شاهد دلسرد شدن بخشی از فعالان صنعت ساختمان برای ادامه فعالیت باشیم. کاهش سود ساختمان و در بسیاری از موارد حتی زیان‌ده شدن پیش‌فروش ناشی از تورم‌‌‌های بالا، سازندگان را به این امر سوق داده که به جای تولید واحدهای جدید به سمت کسب درآمد از اجاره ملک بروند.

با توجه به تاثیر بالای تورم و عدم‌اطمینان شکل گرفته در اقتصاد به زیان بخش مسکن، رفتار سرمایه‌گذاران تا چه حد نسبت به دهه‌‌‌های اخیر تغییر کرده است؟

در حال حاضر بسیاری از سازندگان قدیمی ساختمان تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در این حوزه ندارند. اگر بخواهیم روند تحولات این بخش از اقتصاد ایران را بررسی کنیم نمی‌توانیم بگوییم اوضاع بهتر شده است. حقیقت امر این است که طی چند سال اخیر صنعت ساختمان در ایران به دلایل مهم اقتصادی نظیر کاهش جدی قدرت خرید مردم در کنار سیاست‌‌‌های اعمال‌شده در این بخش، رو به پسرفت بوده است. از جمله مشکلاتی که در سال‌های گذشته به تدریج گریبان کسب و کار ساخت مسکن را گرفته، نبود ثبات اقتصادی کافی برای تامین امنیت سرمایه فعالان این بخش است. فقدان روش‌های به‌روز تامین مالی بخش مسکن در اقتصاد ایران باعث شده تا ما مجبور باشیم تمامی مسائل عمده ساخت‌وساز در کشور را با پول نقد حل کنیم. تمامی روند چندساله‌ای که برای به پایان رساندن یک پروژه گفته شد عملا با پول نقد انجام می‌شود، این به آن معناست که ریسک تورم در این صنعت بسیار خودنمایی می‌کند. چرا که جای خالی فعالیت‌‌‌های اعتباری به شدت محسوس است.

 آیا در صنعت ساخت‌وساز نیز مانند بسیاری از بخش‌‌‌های دیگر شاهد خروج نیروی انسانی متخصص هستیم؟

در سایر کشورهای دنیا تورم یک امر کاملا قابل پیش‌بینی است و نهایتا دو‌درصد است این در حالی است که ما چند سال است تورم‌‌‌های بالای ۴۰‌درصد داریم که خود همین عامل، کار را سخت می‌کند. در شرایط فعلی بسیاری از فعالان این صنعت به دلیل نوسان بالای قیمت مصالح و سایر ملزومات ساخت، مایل به پیش‌فروش نیستند. یک مثال عینی که شخصا شاهد رخ دادن آن بوده‌ام افزایش قیمت سیمان از ۶۵‌هزار تومان به ۱۴۵ هزار تومان در مدت کمتر از دو ماه بوده است. چون کمبود برق که یک مشکل عمده برای کل اقتصاد ایران و بسیاری از صنایع است منجر به کاهش تولید سیمان شد. این مساله قطعا بر قیمت تمام‌شده تولیدات ما اثر می‌گذارد و عاملی هم نیست که ما بتوانیم از بروز آن جلوگیری کنیم. خروجی این وضعیت می‌شود اینکه در شرایط فعلی نه‌تنها نیروی متخصص ما از کشور خارج می‌شود بلکه در شرایط رونق سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز کشورهای همسایه، نه‌تنها سرمایه انسانی که سرمایه‌‌‌های ساختمانی هم از کشورمان خارج می‌شود تا به اقتصادهایی تزریق شود که امنیت سرمایه‌گذاری در آن تامین شده است.

مساله تورم، ریسک‌‌‌های سیاستگذاری و قانونی در بخش ساخت‌وساز هم اکنون به حدی حاد است که برخی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند با انتقال پول خود به کشورهای همسایه از عدم‌اطمینان شکل گرفته طی سال‌های اخیر رهایی یابند. در واقع ترجیح آنها این است که سودی اندک اما مطمئن از فعالیت خود کسب کنند.

استفاده از تکنولوژی‌‌‌های نو در ساخت‌وساز تا چه حد می‌تواند قیمت تمام‌شده را به نفع تولیدکننده و مصرف‌کننده کاهش دهد؟

نکته‌ای که در پاسخ به این سوال می‌خواهم بگویم این است که کلا صنعت ساختمان آن‌طور که باید در سال‌های اخیر پا به پای سایر صنایع ترقی نکرده است. زمانی که ما کارمان را شروع کردیم برای ساخت دیوار از آجر استفاده می‌شد بعد این آجرها به سفال تبدیل شد. هم اکنون گزینه‌‌‌های متعددی در دنیا وجود دارد که برای ساخت یک دیوار، سازنده می‌تواند از آنها بهره ببرد تا هم کیفیت ساخت افزایش یابد و هم ‌وزن سازه سبک‌تر شود. نوع توسعه و به کارگیری تکنولوژی استفاده‌شده در صنعت ساختمان و نوآوری‌‌‌های انجام‌شده در تمامی کشورهای دنیا به این شکل است که به جز کارآیی و اثربخشی فنی تولیدات به کاهش قیمت تمام‌شده آن نیز فکر می‌شود، از این رو وقتی از این امکانات در مقیاس صنعتی استفاده شود قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نیز در بسیاری از موارد کاهش پیدا می‌کند.

در تحلیل این مساله باید چند نکته مهم را به خاطر داشت. نخست اینکه صنعت مصالح ساختمانی در ایران طی دهه‌‌‌های اخیر پیشرفت خوبی کرده و به همین دلیل توان لازم برای تامین مصالح با کیفیت در ایران وجود دارد. از سوی دیگر افزایش تولیدات و رقابت در این بخش باعث شده تا به جز افزایش کیفیت از تنوع کافی نیز در این حوزه برخوردار باشیم. در حال حاضر ایران به کشورهایی مصالح صادر می‌کند که همان کشورها خود با‌کیفیت‌ترین مصالح نظیر کاشی و سرامیک را تولید می‌کنند. این شرایط بدون شک می‌تواند به بهبود کیفیت ساختمان‌‌‌های نوساز کمک کند اما باید به خاطر داشت که این مهم زمانی محقق می‌شود که به سازندگان در مورد استفاده از مصالح مناسب آموزش داده شود.

دوم اینکه فراهم آوردن زمینه رونق مسکن و کاهش موانع تولید آن در نهایت بازاری رقابتی را به وجود می‌آورد که در این بازار شاهد افزایش رقابت در بین تمامی تامین‌کنندگان صنعت خواهیم بود. این امر به این معنی است که هم قیمت تمام‌شده کاهش خواهد یافت هم کیفیت می‌تواند بهتر شود. مساله بسیار مهمی که شاید در ابتدا از چشم مردم عادی دور بماند این است که استفاده از مصالح بی‌کیفیت اگر‌چه ممکن است در ابتدا ارزان‌قیمت‌تر به نظر برسد اما می‌تواند با افزایش دور‌ریز مصالح یا مشکلات ناشی از کیفیت پایین به رشد قیمت تمام‌شده بینجامد.

در همین بحث استفاده از مصالح با‌کیفیت به نظر می‌رسد که تناقضی وجود دارد. در حالی که استفاده از مصالح با‌کیفیت برای تولیدکنندگان حرفه‌ای یا باسابقه سودمند نیز هست اما طی سال‌های گذشته حضور افراد غیر‌حرفه‌ای در این حوزه باعث ایجاد تمایل به ساخت سازه‌‌‌های بی‌کیفیت نیز شده است. این مساله را چطور تحلیل می‌کنید؟

مساله حائز اهمیت در تحلیل کیفی صنعت ساختمان که کمتر به آن توجه شده است افزایش ساخت در دهه‌‌‌های گذشته به دست افراد غیر‌متخصص است. ما بارها شاهد بوده‌ایم که افراد دارای سرمایه به این حوزه وارد شده‌اند و به دلیل نداشتن تخصص و دانش کافی از این چرخه کنار رفته‌اند. در برخی از موارد ساختمان‌‌‌های ساخته شده از سوی این افراد فاقد کیفیت لازم برای سکونت است. ما باید به خاطر داشته باشیم که ساخت‌وساز یک کار تخصصی است. سازنده ابتدا باید برای این کار از دانش کافی برخوردار باشد و پس از آنکه تجربه کافی را کسب کرد خود نیز به این کار مبادرت کند. اگر قرار باشد که این صنعت شاهد تداوم حضور افراد غیر‌متخصص باشد شک نداشته باشید که ممکن است در آینده تولیدات بی‌کیفیت بیشتری به بازار وارد شود. نباید کنترل هزینه‌‌‌ها به کاهش کیفیت ساختمان منجر شود. در حال حاضر تخمین‌‌‌های اعلام شده از هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان حدود ۱۰ میلیون تومان است که به نظر من واقعی نیست. اگر ما بخواهیم ساختمانی با‌کیفیت به مصرف‌کننده بدهیم با این قیمت‌های مصالح هزینه ساخت در هر مترمربع زیر ۳۵ میلیون تومان نمی‌شود.

در ابتدای صحبت‌‌‌های خود به هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز و مشکلات قابل رفع اشاره کردید. به نظر شما حالا که در آستانه تشکیل کابینه در دولت چهاردهم هستیم و مساله تامین مسکن نیز یکی از مهم‌ترین چالش‌‌‌های پیش روی اقتصاد است، بهترین راه برای کاهش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز چیست؟

وضعیت نظارت‌‌‌ها در حوزه ساخت‌وساز ما در برخی از دستگاه‌‌‌ها بیشتر معطوف به دریافت پول است تا بررسی مسائل فنی، از سوی دیگر همان‌طور که اشاره کردم بوروکراسی اداری و کاغذبازی‌‌‌های موجود نیز به حدی زیاد است که در عمل پروسه ساخت بسیار طولانی شده است. در حال حاضر یک پروژه که در سال ۸۵ در حدود دو سال به سرانجام می‌رسید حدودا ۵ سال به طول می‌انجامد. بنابراین می‌شود این‌طور گفت که مهم‌ترین کار دولت جدید باید کاهش زمان ساخت‌وساز و به حداقل رساندن هزینه‌هایی باشد که از این بابت به سازنده تحمیل می‌شود. مشکل دیگری که ما داریم تغییر مداوم قوانین در حوزه آتش‌‌‌نشانی است. استانداردهای این حوزه هر چندماه یک بار تغییر می‌کند. نهایتا من فکر می‌کنم که اگر این معضل در کنار مساله تورم حل شود می‌توان امید داشت که با شکوفایی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، هم رونق به این بخش باز‌گردد و هم عرضه در بازار افزایش یابد.