ساخت‏‏‌وساز با فرمت «حقیقی» یا «حقوقی»؟

این روزها بازار مسکن ایران مسیر رکودی را می‌‌‌پیماید. در شرایطی که طی سال‌های گذشته تورم لجام‌گسیخته تا حد بسیار زیادی از قدرت خرید طبقه متوسط و حتی متوسط رو به بالا کاسته، سازندگان نیز به سبب قوانین دست‌و‌پاگیر و مشکلات عدیده اقتصادی ناشی از سخت شدن شرایط مالی در کنار ریسک‌‌‌های ریز و درشتی که تورم در بستر اقتصادی ایران ایجاد کرده، با تنگناهای بسیاری روبه‌رو شده‌‌‌اند. همین امر سبب شده تا بازار یادشده مانند قبل شاهد حضور خریداران و فروشندگان و تبدیل معاملات به شرایط رقابتی نباشد.

در این بستر آنچه تاکنون قیمت مسکن را در ایران بالا برده، تورم عمومی بوده و چسبندگی قیمت‌ها در این بازار به‌خصوص مانع از آن شده تا رکود موجب کاهش قیمت‌ها شود، به احتمال زیاد اگر به جای بازار املاک و مستغلات بازار دیگری بود شاهد بروز نوسان‌‌‌های منفی در برخی از بخش‌‌‌های این بازار بودیم. در این میان بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که کارکردهای شبکه بانکی در ایران تقریبا نه‌تنها سنخیتی با کشورهای پیشرفته در حوزه ساخت‌وساز ندارند، بلکه در بسیاری موارد وضعیتی وخیم‌‌‌تر از سایر صنایع دارند و فعالان صنعت ساختمان امید چندانی به کمک گرفتن از نقدینگی موجود در شبکه بانکی برای تسهیل فعالیت‌‌‌های خود ندارند.به همین منظور و برای بررسی هرچه بهتر شرایط موجود، طی گفت‌وگویی با عبدالرضا آصفی، عضو هیات‌‌‌مدیره انجمن ساختمان، مسائل یاد‌شده و آنچه را که در سایر کشورها در حوزه تامین مالی ساخت‌وساز اتفاق می‌‌‌افتد مورد بررسی قرار داده‌‌‌ایم.

صنعت ساختمان در حال حاضر ارتباط چندانی با بخش بانکی ندارد و از این رو میزان اندکی از اعتبار شبکه بانکی را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که انجام فعالیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان در بسیاری از کشورهای جهان، تا حد زیادی نیازمند تامین اعتبار از بازارهای پول و سرمایه‌‌‌ است. به نظر شما همسو نشدن بانک‌ها با شرکت‌های ساختمانی ناشی از چیست؟

به نظر من نگاه ما به فعالیت شبکه بانکی و تسهیلاتی که این بخش از اقتصاد کشور به صنعت ساختمان ارائه می‌دهد باید متناسب با شرایط خاص این صنعت و زوایای مختلف آن شکل بگیرد. برای نیل به این هدف نیاز است اندکی به گذشته و سابقه تاریخی ساخت‌وساز نگاهی داشته باشیم. فعالیت ساختمان‌سازی پیشینه‌ای به قدمت زیست انسان بر روی کره زمین دارد. این فعالیت هم‌اکنون در سطوح و اندازه‌‌‌های مختلف در حال انجام است. در این میان برخی از اشخاص اقدام به ساخت انفرادی مسکن می‌کنند یا بهتر بگوییم در سطح شخص حقیقی این کار را انجام می‌دهند. اما زمانی که مقیاس کار گسترش یابد و فعالیت در این حوزه در قامت شخصیت حقوقی انجام شود و ارزش‌آفرینی در سطح بالاتری شکل می‌گیرد، نام آن را توسعه‌گر می‌‌‌گذاریم. توسعه‌‌‌گرها در یک قطعه زمین، با انجام تغییراتی نظیر ساخت‌وساز یا تغییر کاربری ارزش مازاد ایجاد می‌کنند و به این واسطه آن را از حیث مالی یا مزیتی توسعه می‌دهند.

در حال حاضر مساله‌ای که در این فضا وجود دارد این است که موسساتی نظیر بانک‌ها که به فعالیت تامین مالی در این حوزه می‌‌‌پردازند برای همکاری با فعالان اقتصادی در صنعت ساختمان تنها اشخاص حقوقی را به رسمیت می‌‌‌شناسند و تمامی‌‌‌ سازوکارهای فعالیت آنها، مبتنی بر همکاری با ساختارهایی در چارچوب شرکت است. از این رو مبنای این همکاری‌‌‌ها صورت‌های مالی است و آنها هزینه‌‌‌ها  و درآمدهای مورد تایید را مدنظر قرار می‌دهند. این نکته را هم در نظر بگیرید که نه فقط در ایران بلکه حتی در کشورهای پیشرفته، تنها بخشی که افراد دارای قابلیت فنی بدون ارائه مدرک می‌توانند در آن اشتغال داشته باشند، صنعت ساختمان است. برای مثال یک نجار ماهر لهستانی می‌تواند در لندن برای فعالیت در یک پروژه ساختمانی اقدام کند، اما چنین امکانی برای صنایع دیگر به آسانی فراهم نیست. همین امر سبب شده است تا همواره از اساس این انتظار که همه هزینه‌‌‌‌‌‌ها باید با فاکتورهای رسمی ‌‌‌قابل تطابق باشند، وجود نداشته باشد.

اتفاقی که طی دهه‌‌‌های گذشته در ایران افتاده این است که بسیاری از قوانین و مقررات در جهتی توسعه ‌نیافته که توسعه‌‌‌گران حوزه ساختمان بتوانند فعالیت خود در این حوزه را در چارچوب شخصیت حقوقی پی بگیرند. سرمایه‌گذاران حوزه ساخت‌وساز یا به عبارت بهتر توسعه‌‌‌گرها در فعالیت‌‌‌های خود فراتر از ساخت و فروش واحدهای تجاری یا مسکونی بخشی از ریسک را نیز در چارچوب مالکیت یا مشارکت در ساخت به خود انتقال می‌دهند، بنابراین دارایی دارند. اما چون قوانین با نیازهای این بخش متناسب نیست، عمده سرمایه‌گذاران به فعالیت در قامت اشخاص حقیقی سوق پیدا کرده‌اند. همین امر سبب شده است تا شبکه بانکی در شرایط خالی شدن عرصه از سرمایه‌گذاران و سازندگان شرکتی، نتواند با این صنعت ارتباط چندانی برقرار کند. از این رو تامین اعتبار برای پروژه‌‌‌های اشخاص حقیقی چندان در اقتصاد ما پررنگ نیست. بنابراین نظر من این است که مواجهه بانک‌ها با بخش ساختمان باید از شرایط فعلی به سمتی برود که اعتباردهی برای فعالان این حوزه متناسب با شرایط فعالان و در نظر گرفتن خصوصیات این صنعت انجام شود.

با توجه به مسائلی که اشاره کردید و تنگناهای موجود در زمینه تامین اعتبار از شبکه بانکی به نظر می‌رسد که قوانین بالادستی در این حوزه نیازمند تغییر است. در این باره چه نظری دارید؟

من فکر می‌‌‌کنم که برای توانمندسازی بخش مسکن و خروج از رکود در این حوزه نیاز داریم همه ارکان دست‌اندرکار و مرتبط با حوزه مسکن برای اصلاح ساختارها و قوانین موجود با هم همکاری کنند تا به یک نقشه راه جامع و روشن در این زمینه دست پیدا کنیم. چاره‌اندیشی در خصوص این مساله باید شامل مواردی نظیر بیمه تامین اجتماعی و اداره امور مالیاتی شود، همچنین باید در این مورد که متولی این بخش در نظام اداری زیر نظر وزارت صمت است یا خیر، به نتایج ملموسی برسیم. از سوی دیگر نیاز است تا دیدگاه‌‌‌ها در خصوص فعالیت در حوزه ساختمان و سازندگی در این حوزه از یک وضعیت منفی به وضعیت مثبت تغییر کند و این واقعیت پذیرفته شود که فعالان این حوزه کار تولیدی می‌کنند نه واسطه‌‌‌گری یا سفته‌بازی. ما در تلاش هستیم تا در انجمن ساختمان با فعالیت‌‌‌های خود و در حد مقدور نوری به این بخش از اقتصاد کشور بتابانیم. این تشکل صنفی و غیر‌انتفاعی در نظر دارد با بهبود قوانین در صنعت ساختمان شرایط را به سمتی هدایت کند که خیل عظیم فعالان حوزه، تداوم حضور در صنعت یادشده را در قامت اشخاص حقوقی به‌صرفه‌‌‌تر از حالت سنتی و شخصیت حقیقی ببینند.

در حال حاضر بسیاری از فعالان حوزه ساختمان تمایل بسیاری برای انجام فعالیت در قالب اشخاص حقوقی دارند، با این حال به سبب مناسب نبودن قوانین، اکثرا مجبور هستند برای حفظ توان رقابتی خود در این بازار از فعالیت به شکل شخصیت حقوقی صرف نظر کنند. مقررات فعلی هزینه‌‌‌های شخصیت حقوقی را به شدت افزایش می‌دهد. البته حضور در این بازار به عنوان شخص حقیقی فی نفسه امری منفی نیست، اما مساله این است که باید فعالان این حوزه بتوانند از مزایای فعالیت در چارچوب قانونی شرکت بهره‌‌‌مند شوند.

شما اگر امروز به عنوان یک شخص حقیقی قطعه زمینی را بخرید، این زمین به عنوان سرمایه شما شناخته می‌شود، این در حالی است که اگر یک شرکت همین زمین را خریداری کند از ما‌به‌التفاوت قیمت آن در زمان خرید با زمان فروش مالیات اخذ خواهند کرد. طبیعتا فعالان حوزه ساختمان بابت مالیات دادن در مورد خلق ارزش انجام‌شده بر روی زمین مذکور مشکلی ندارند اما اینکه از تغییرات حاصل از تورم نیز مالیات کسر شود، مساله‌ای است که سرمایه‌گذاران و توسعه‌‌‌گرهای این حوزه را با زیان مواجه می‌کند.

برای سرمایه‌گذاران این یک مزیت است که بتوانند در چارچوب شفاف و کم‌دغدغه‌‌‌تر شرکت‌ها از منابع بانکی نیز بهره ببرند، اما مواردی نظیر آنچه شرح دادم مانع از انجام فعالیت به شکل یاد‌شده است.

با توجه به آنچه تا اینجای بحث گفته شد فکر می‌‌‌کنید که همکاری صنعت ساختمان با شبکه بانکی در چه شرایطی می‌تواند برای هر دو طرف سودمند باشد و فضا را برای تعامل بیشتر بانک‌ها یا فعالان صنعت ساختمان فراهم کند؟

برای پاسخ به این سوال از تجربه جهانی و آنچه در دیگر کشورها مورد استفاده قرار می‌گیرد مثال خواهم زد. در ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که اعتبارسنجی توسعه‌دهندگان نباید بر اساس قیمت تمام‌شده و فاکتورهای ارائه‌شده از سوی آنها باشد، بلکه باید با توجه به حسن شهرت آنها و سابقه فعالیتی که در این حوزه دارند مشخص شود؛ عواملی نظیر تعهد به وعده‌‌‌های قبلی همچنین مدت زمان اجرای پروژه‌‌‌ها و پایبندی به تعهدات، در کنار توجه به‌خصوصیات فنی و مالی پروژه ارجاع‌شده به بانک، می‌تواند یکی از مهم‌ترین عواملی باشد که اعتبارسنجی بر مبنای آن انجام می‌شود. بنابراین بانک‌ها باید با یک مکانیزم اعتبار‌سنجی فعالیت‌‌‌های تامین اعتبار در بخش ساخت‌وساز وارد عمل شوند.

در کشورهای دیگر بانک‌ها برای ورود به پروژه‌‌‌ها وارد تعامل با شرکت‌ها می‌‌‌شوند. در این روند متقاضی دریافت تسهیلات بر اساس توجیه اقتصادی تهیه‌شده که شامل مراحل فنی و مالی اجرای پروژه و همچنین نحوه بازگشت منابع است، طرح پیشنهادی خود را به بانک عرضه می‌کند. در این خصوص از مشاوران املاک معتبر برای صحه‌گذاری بر قیمت فروش کمک گرفته می‌شود و مطابق با آن درست بودن و احتمال تحقق قیمت‌ها امکان‌‌‌سنجی می‌شود. در صورت مناسب بودن نتیجه تمامی ‌‌‌این بررسی‌‌‌ها، بانک درصدی از منابع لازم برای اجرای طرح را تامین می‌کند.

آنچه بانک‌ها می‌توانند در این زمینه انجام دهند این است که پس از انجام مراحل طی‌شده، تامین اعتبار را بر اساس دریافت وثیقه که طبیعتا آن وثیقه بخشی از واحدهای تولید‌شده در پایان پروژه است به عهده بگیرند که با توجه به متداول بودن توثیق املاک بر این پایه طبیعتا بانک‌ها تمایل بیشتری به این روش دارند تا مالکیت مستقیم بخشی از دارایی به منظور شراکت. همچنین مساله دیگر در خصوص ارائه اعتبارات و تسهیلات به صاحبان پروژه‌‌‌ها این است که بانک‌ها هیچ‌گاه مجبور نیستند مبلغ تعهد‌شده در قالب قرارداد تامین اعتبار را به صورت یکجا برای سازنده فراهم کنند. در بسیاری از کشورها ارائه تسهیلات به صورت مرحله‌‌‌ای و براساس ارائه گزارش پیشرفت از سوی کارشناسان و صاحبان پروژه انجام می‌شود که خود این امر می‌تواند ریسک اعطای اعتبار به پروژه‌‌‌ها را تا حد قابل‌توجهی کاهش دهد. من فکر می‌‌‌کنم بسیاری از قوانین تهیه‌شده در حوزه ارائه تسهیلات به سازندگان و توسعه‌‌‌گران ساختمان در شرایط رونق نوشته شده‌‌‌اند.

با توجه به اینکه این بازار عمدتا همواره در شرایط رونق به سر برده اغلب این دیدگاه از سوی سیاستگذاران وجود داشته که افزایش نقدینگی در این صنعت می‌تواند پیامدهای تورمی‌‌‌ به دنبال داشته باشد. از این رو نگاه بیشتر انقباضی بوده است. از سوی دیگر نگاه منفی به صنعت ساختمان و فعالان آن سبب شده تا دولت‌‌‌ها همواره به جهت‌دهی اعتبارات به سایر صنایع تمایل بیشتری داشته باشند. با توجه به این نوع نگاه، نگرش به فعالیت اقتصادی در این بخش از سوی سازندگان به گونه‌ای شکل گرفته که عمدتا با تامین اعتبار از طریق پیش‌‌‌فروش کار خود را به پیش ببرند و اتکایی به بانک‌ها نداشته باشند. با توجه به این مسائل به نظر می‌رسد که با تغییر وضعیت از رونق به رکود در سال‌های گذشته، نیاز است تا نگاه‌‌‌های قبلی نیز به این حوزه از فعالیت اقتصادی تغییر کند و تدابیر اندیشیده‌شده با نیازهای موجود همخوانی پیدا کند.

با توجه به آنچه تاکنون در خصوص اهمیت تسهیل سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان از سوی بانک‌ها و همچنین لزوم تغییر رویه‌‌‌ها به نفع تولیدکنندگان مسکن گفتیم، فکر می‌‌‌کنید بانک‌ها برای افزایش مشارکت در طرف تقاضا در بازار ساختمان چه کاری می‌توانند انجام دهند؟

برای اینکه بتوانیم به تاثیر خدمات بانکی بر طرف تقاضا نگاه کنیم باید این موضوع را در نظر بگیریم که وضعیت تورمی‌‌‌ موجود سبب شده تا برخی از اشخاص که به دنبال خرید مسکن یا تبدیل مسکن فعلی به یک مسکن بهتر هستند به دلیل آنکه ممکن است نوسانات موجود در اقتصاد آنها را به طور منفی تحت‌تاثیر قرار دهد در عمل دارایی خود را از حالت نقدینگی خارج کرده و اصطلاحا آن را پارک کنند، همین امر باعث شده تا در شرایط کنونی به‌رغم وجود میل باطنی از انجام معاملات سر باز زنند. در چنین شرایطی نیز بانک‌ها می‌توانند با ورود به این عرصه، شرایط لازم را برای بهبود سطح معاملات و ایجاد رونق فراهم کنند. برای مثال فرض کنید فردی ۷۰‌درصد از مبلغ یک واحد مسکونی را در اختیار دارد.

این فرد در حال حاضر و با مفروضات فعلی نمی‌تواند بدون فراهم کردن مابقی مبلغ معامله اقدام به خرید واحد مورد نظر کند. در این شرایط بانک می‌تواند بر اساس همان ارزیابی قبلی که از سازنده داشته یا با در نظر گرفتن شرایط خریدار باقی‌مانده مبلغ را در قالب وام ارائه و طلب خود از خریدار را بنا بر قرارداد دریافت کند. در چنین شرایطی ممکن است فروشنده حاضر به انجام معامله اقساطی نباشد. آنچه بانک در این میان انجام می‌دهد و در کشورهای دیگر نیز متداول است post payment plan  نام دارد که در آن خریدار می‌تواند به شکل اجاره به شرط تملیک یا هر چارچوب حقوقی دیگری که ممکن باشد اقدام کند. در این شرایط فروشنده مبلغ را به صورت ۷۰‌درصد از خریدار و مابقی را نقدا از بانک دریافت می‌کند. این مساله کمک زیادی به تولیدکننده مسکن می‌کند تا گردش عملیات خود را بالا ببرد و از این رهگذر ریسک خود را کاهش دهد.

از سوی دیگر بانک معامله‌‌‌ای را که برای خریدار غیر‌ممکن بوده ممکن کرده و توانسته است از این طریق به افزایش نقدشوندگی در بازار کمک کند. حتی اگر بخواهیم نگاهی به تجربه‌‌‌ای جهانی داشته باشیم، می‌توان بیمه‌‌‌ها را نیز با آوردن به این چرخه در افزایش امنیت تولید، وام‌دهی و در نهایت معاملات سهیم کرد.