وزن‏‏‌کشی حقیقی‏‏‌ها و حقوقی‏‏‌ها در ساخت‏‏‌وساز

خرید مسکن در ایران از جمله مسائلی است که همزمان با شدت گرفتن تندباد تورم طی سال‌های اخیر به یک چالش مهم برای تمامی اقشار کم‌درآمد و حتی متوسط بدل شده است. افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به سبب رشد قیمت مواد اولیه و مصالح در کنار جهش تاریخی بهای زمین، همچنین هزینه‌های تحمیل‌شده به سازندگان از سوی دستگاه بوروکراسی وضعیتی را رقم زده که در آن خانه‌دار شدن نه‌تنها برای بخش مهمی از مردم به رویا می‌ماند، بلکه حالا آنقدر دور از دسترس شده که یک انسان شاغل با حداقل حقوق باید برای خرید خانه بیش از یک بار عمر کند تا بتواند سرپناهی معقول برای گذران عمر در اختیار داشته باشد. در این بین دولت‌‌‌ها هم یکی پس از دیگری آمده‌‌‌اند و رفته‌‌‌اند بدون آنکه بتوانند برای برون‌رفت از این وضعیت چیزی فراتر از وعده و وعید از خود به جا بگذارند.

این در حالی است که اگرچه نهاد دولت قادر به کاهش قیمت زمین و مصالح نیست اما برای کاهش قیمت نهایی، ‌سازوکارهای بسیاری در دست دارد که می‌توان از آن جمله به بهبود بسترهای تامین مالی و همچنین کاهش هزینه‌های تحمیل شده از سوی دستگاه‌های اداری صادر‌کننده مجوز ساخت اشاره کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش مهمی از مشکلات پیش رو برای احداث پروژه‌های بزرگ در صنعت ساختمان ایران که می‌تواند به افزایش عرضه و کنترل قیمت در آپارتمان‌های کوچک‌متراژ منتهی شود تنها به این دلیل به معضل بدل شده‌‌‌اند که برخلاف بسیاری از کشورها سازندگان و توسعه‌دهندگان املاک دسترسی مناسب به تامین اعتبار از بازارهای مالی ندارند. در این مصاحبه روزنامه «دنیای‌اقتصاد» با عبدالرضا آصفی فعال و سرمایه‌گذار در حوزه املاک و مستغلات، به این موضوع مهم پرداخته شده است.

امروزه توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات یکی از مهم‌ترین فعالان صنعت ساختمان در کشورهای پیشرفته هستند. کار آنها چیست و در ایران چه جایگاهی دارند؟

برای اشاره به ظرفیت‌‌‌های حوزه مسکن بدون شک مسائل و موضوعات متعددی وجود دارد. با این حال یکی از نکات مشخصی که می‌توان در خصوص ایران به آن اشاره کرد این است که بحث کارآفرینی در زمینه املاک و مستغلات یا به عبارت بهتر Developer در این حوزه که می‌توان آن را کارآفرینی نیز دانست چندان مورد توجه قرار نگرفته و از این رو رشد نیز نکرده است.

اگر بخواهیم تعریفی ساده و کوتاه از کار توسعه املاک و کارآفرینان این حوزه ارائه دهیم باید بگوییم که شرکت‌های مذکور در صنعت ساختمان نقش واسط و نقطه اتصال میان عاملان متعددی را بازی می‌کنند که سازندگان تنها یکی از آنها هستند. در ایران عموما وقتی صحبت از صنعت ساختمان می‌شود، اولین چیزی که به ذهن شنوندگان متبادر خواهد شد سازندگان هستند. با این حال باید بگوییم که سازندگان تنها یک بخش از این زنجیره بزرگ را تشکیل می‌دهند. کار اصلی توسعه‌دهندگان املاک در ابتدا این است که بر اساس امکانات موجود یک پروژه ساختمانی را مطابق با اصول اقتصادی تعریف کنند و سپس بر مبنای آن طرح برنامه‌‌‌ریزی‌شده زمینه را برای همکاری شرکت‌هایی نظیر شرکت‌های پیمانکار یا سازنده با سایر اشخاص دخیل فراهم سازند. توسعه‌دهندگان پس از آنکه بر مبنای اصول یاد‌شده پروژه را مشخص کردند باید مباحثی نظیر تامین مالی پروژه و افق زمانی پیش رو برای انجام هر یک از بخش‌ها تا نهایتا اتمام پروژه را به عهده بگیرند که طبیعتا این مساله شامل بازاریابی و عرضه محصولات ساخته‌شده نیز می‌شود.

آیا در ایران زمینه‌های لازم برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه وجود دارد؟ مشکلات و بایدهای پیش رو چیست؟

طبیعتا گستره فعالیت‌‌‌های توسعه‌دهندگان کسب‌وکار املاک شامل چالش‌‌‌ها و موانع و فرصت‌‌‌های گوناگونی می‌شود، اما آنچه من می‌‌‌خواهم آن را مورد توجه قرار دهم بحث تامین مالی توسعه املاک و مستغلات در ایران است. ما در این زمینه با معضلاتی روبه‌رو هستیم. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که سازوکارهای تعریف‌شده برای تامین مالی بخش مسکن و ساختمان در بازار سرمایه تاکنون نتوانسته از پس نیازهای موجود در این بخش از اقتصاد کشور برآید، این در حالی است که بازارهای مالی از ظرفیت‌‌‌های وسیعی برای تامین مالی ساخت‌وسازها و انبوه‌‌‌سازی در همه کشورهای جهان برخوردارند. شاید بخشی از این مشکل ناشی از آن باشد که در طراحی ابزارهای پیش رو دیدگاه توسعه‌دهندگان چندان مورد توجه قرار نگرفته و طبیعتا نیازهای آنها را برطرف نمی‌‌‌کند. از سوی دیگر می‌توان گفت که ابزارهای موجود با در نظر گرفتن شرایط تورمی اقتصاد ایران ایجاد نشده‌‌‌اند و بنابراین نمی‌توانند خود را با نیازهای یک بازار تورمی انطباق دهند. به همین دلیل است که تاکنون استقبال چندانی از صندوق‌های زمین و ساختمان نشده است.

نکته حائز اهمیت در بررسی ساختار صنعت ساختمان در کشور این است که هم اکنون بخش عمده‌‌‌ای از ساخت‌وساز در ایران از طریق اشخاص حقیقی یا همان افراد عادی انجام می‌شود، این در حالی است که در بسیاری از کشورهای دیگر شرکت‌ها یا همان اشخاص حقوقی به سمت کسب‌و‌کارهای ساختمانی به‌خصوص ساخت‌وساز می‌‌‌روند. چنین امری به خوبی نشان می‌دهد که به‌رغم ایجاد برخی ظرفیت‌‌‌ها در بازارهای مالی، امکانات موجود در حوزه تامین مالی از بازار سرمایه آنقدر جذاب نبوده‌‌‌اند که بتوانند سرمایه‌گذاران و سازندگان حقیقی (افراد) حوزه مسکن را به خود جذب کنند. بنابراین شاهد آن هستیم که عدم‌موفقیت در جذب سرمایه‌‌‌های ساکن، نقدینگی سرگردان موجود در جامعه و عدم‌تمایل سازندگان به استفاده از ابزارهای موجود شرایطی را رقم زده تا رفته‌رفته شاهد افزایش فاصله میان دیدگاه سازندگان و نهادهای مالی باشیم. وضعیت موجود شاید تا حدی ناشی از این مساله باشد که عمده سازندگان در ایران به جای آنکه به شکل شرکتی فعالیت کنند به شکل فردی و از زاویه نگاه افراد وارد حوزه ساخت‌وساز شدند. طبیعی است در شرایطی که نهادهای بازار سرمایه برای ارزیابی عملکرد متقاضیان جذب سرمایه به صورت‌های مالی و گزارش‌‌‌های اقتصادی آنها نگاه می‌کنند ایجاد همسویی و همگرایی بین سازندگان و تصمیم‌گیران بازارهای مالی سخت‌‌‌تر شده است.

فعالیت در حوزه ساختمانی ایران عمدتا به افراد محدود شده تا شرکت‌ها و همین موضوع تفاوتی عمده را میان فعالان این حوزه در داخل ایران و خارج از آن رقم زده است. این تفاوت تا چه حد کار را برای تامین مالی از بازار سرمایه سخت می‌کند؟

من فکر می‌‌‌کنم وقت آن رسیده که دریابیم که چرا ساختمان‌سازها ترجیح می‌دهند به جای تاسیس شرکت و تبدیل شدن به شخصیت‌‌‌های حقوقی مسیر ساخت‌و‌ساز را با سرمایه‌گذاری فردی و در چارچوب قوانین حاکم بر اشخاص حقیقی طی کنند. برای پاسخ به این سوال بهتر است دو مولفه را در نظر بگیریم؛ نخست آنکه برای تبدیل شدن به سرمایه‌گذار حقوقی در حوزه ساختمان موانع و مشکلات قانونی متعددی وجود دارد و دوم اینکه در جامعه ما این نگاه حاکم بوده که هر کسی می‌تواند ساختمان بسازد. اگر افراد فعال در حوزه توسعه ساختمان و املاک بخواهند به شکل شرکتی در این زمینه اقدام کنند احتمالا مزیت‌‌‌های اقتصادی خود را از دست می‌دهند. مساله‌ای که باید در تحلیل وضعیت عرضه مسکن در ایران مورد توجه قرار بگیرد این است که یکی از مهم‌ترین مسائل کنترل‌کننده قیمت بازار ملک ایران افزایش عرضه است و تولیدکننده زمانی می‌تواند بر تولید و طبیعتا افزایش عرضه تمرکز داشته باشد که دسترسی آسان به منابع مالی جهت تامین مالی پروژه‌‌‌های خود پیدا کند.

اگر ما بخواهیم به افزایش تولید در بازار مسکن و توسعه این بخش نگاه جدی داشته باشیم لاجرم باید با دیدی تخصصی‌‌‌تر و کارآمدتر به حوزه تامین مالی صنعت ساختمان نگاه کنیم. اگر قرار باشد یک بازار مسکن مناسب و با قیمت‌های منطقی داشته باشیم و تولید مسکن به شکل حرفه‌‌‌ای دنبال شود حتما باید ‌سازوکارهای جدیدی برای دسترسی به منابع مالی در این بخش فراهم آوریم.

در برهه کنونی بخش عمده تامین مالی در بازار مسکن ایران از طریق پیش‌فروش انجام می‌شود. در شرایط تورمی مانند اقتصاد ایران مشکل پیش‌فروش این است که چون درک دقیقی از شرایط قیمت‌ها در آینده وجود ندارد، سازنده باید برای تخمین هزینه تمام‌شده به شکلی تورم را ارزیابی کند تا در دریافت مبالغ پیش‌خرید از سوی مشتریان متحمل زیان نشود؛ این امر به این معناست که عدم‌اطمینان قیمت‌ها در آینده به قیمت کنونی پیش‌فروش‌ها انتقال پیدا می‌کند. در نهایت اگر قیمت تمام‌شده ساختمانی که می‌‌‌سازید در موعد تحویل بیش از آن چیزی باشد که تخمین زده‌‌‌اید در پروژه بعدی سعی می‌‌‌کنید قیمت اعلامی را بیش از قبل افزایش دهید تا دیگر متحمل زیان نشوید چرا که قبلا ضرر کرده‌‌‌اید.

این شرایط تورمی باعث شده در حال حاضر بسیاری از تولیدکنندگان که دست به پیش‌فروش ملک می‌‌‌زنند خود را متضرر ببینند و چندان راضی به این کار نباشند. از سوی دیگر خریداران چون بر اساس آن تورم تخمینی پول را می‌‌‌پردازند عمدتا بر این باور هستند که زیان کرده‌اند، در چنین وضعیتی هیچ‌کس راضی نیست این در حالی است که اگر سازوکارهای حاکم بر تامین مالی بخش مسکن و توسعه آن تغییر کند سازندگان می‌توانند نسبت به شرایط فعلی با خیال بسیار راحتی بر اساس تخصص خود فعالیت کنند و ‌سازوکارهای تامین مالی به نحوی باشد که بتواند از افزایش فشار تورمی بر تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان مسکن بکاهد. حقیقت امر این است که در وضعیت تورم بالای کنونی آنچه بسیاری فکر می‌کنند سود ساختمان است در واقع از بین می‌رود و چه‌بسا در مواردی به دلیل تورم به زیان تبدیل می‌شود.

همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره کردم بهبود سازوکارهای تامین مالی موجود در بازارهای مالی کشور می‌تواند نه‌تنها مشکلات موجود در بخش ساخت‌وساز را حل کند بلکه می‌تواند به راحتی با توجه به پیش‌زمینه‌های فرهنگی موجود در کشور و اقبالی که به حوزه ساختمان وجود دارد، سرمایه‌های خرد را نیز به بخش توسعه مسکن و ساختمان جذب کند.

آیا نمی‌شود عرضه مسکن را با تامین مالی از شبکه بانکی افزایش داد؟

نکته قابل تاملی که در این بین وجود دارد این است که بهبود شرایط تامین مالی برای تولیدکنندگان و توسعه‌دهندگان بازار مسکن می‌تواند به یک بازی برد- برد بدل شود که در آن با افزایش عرضه وضعیت قیمت‌ها به نفع طبقه کم‌درآمد و متوسط تعدیل شود. بهبود دسترسی به شبکه تامین مالی و شریان‌‌‌های مالی مطمئن باعث می‌شود تا افزایش رقابت‌پذیری میان عرضه‌کنندگان مسکن، قیمت‌ها را تعدیل کند و در نتیجه هدفی را نیز که پیش‌تر اشاره شد محقق سازد.

اما مشکل اینجاست که نمی‌توان متناسب با نیاز کشور به عرضه مسکن، مبالغ موردنیاز برای تامین مالی در این زمینه را از شبکه بانکی تامین کرد. مساله این است که حتی اگر شما به عنوان یک شخص حقوقی دارای امکانات لازم برای دریافت وام از شبکه بانکی باشید، حتی با قید وثیقه نمی‌توانید تسهیلات جذابی از شبکه بانکی دریافت کنید چرا که سقف‌‌‌های کمتر از هزینه ساخت برای وام‌گیری در این زمینه تعریف شده و از این رو شبکه بانکی نمی‌تواند بیش از حد نصاب یاد‌شده به تامین مالی پروژه‌‌‌های بزرگ بپردازد.

اشخاص حقوقی فعال در این صنعت هم اکنون بیشتر در حوزه پیمانکاری اشتغال دارند. این در حالی است که همان‌طور که اشاره کردم نهادهای توسعه بخش ساختمان در تمامی کشورهای جهان نقشی بسیار فراتر از این ایفا می‌کنند. یکی از مهم‌ترین وظایف این شرکت‌ها این است که با انجام بررسی‌‌‌های اقتصادی درست بتوانند ضمن کنترل هزینه‌‌‌ها به شکلی که کیفیت بهینه حاصل شود با دریافت یک سود اقتصادی معقول و در دوره زمانی مشخص طرح‌‌‌های حوزه ساختمان را به سر‌انجام برسانند. در چنین شرایطی این شرکت‌ها قادر هستند تا ضمن پاسخگویی به سرمایه‌گذاران خود در مواجهه با تلاطم‌‌‌های اقتصادی راهکارهای درست اتخاذ کنند. در چنین چارچوبی شرکت توسعه‌دهنده اگرچه ممکن است برای انجام عملیات فنی با شرکت‌های پیمانکار نیز در تعامل و همکاری باشد اما با در اختیار گرفتن زمینه لازم برای کنترل ریسک سرمایه‌گذار شرایطی را فراهم می‌کند که ساختمان متناسب با وضعیتی که در آن ساخته می‌شود و شرایط اقتصادی آن منطقه از لحاظ قیمت تمام‌شده همخوانی داشته باشد. به همین دلیل است که می‌‌‌گوییم توسعه‌دهندگان ساختمان چرخه‌‌‌ای کامل از رویه‌‌‌های اقتصادی بخش مسکن و عرضه آن را شکل می‌دهند.

فکر می‌‌‌کنید که تامین مالی بخش مسکن به جز افزایش دسترسی مردم به خانه با قیمت معقول به چه شیوه‌‌‌های دیگری می‌تواند به اقتصاد ایران کمک کند؟

آن چیزی که ما در تحلیل و بررسی وضعیت موجود و عدم‌اقبال تولیدکنندگان مسکن به ابزارهای بازار سرمایه باید مدنظر داشته باشیم این است که بستر لازم برای جذب این شرکت‌ها به بازار سرمایه فراهم نشده؛ برای مثال زمانی که شما می‌‌‌خواهید در سهام یک شرکت سرمایه‌گذاری کنید یا در مقام سازمان بورس یا نهادهای مالی فعال قصد همکاری با شرکتی را دارید، به راحتی می‌توانید وضعیت آن را از روی صورت‌ها و گزارش‌‌‌های مالی ارزیابی کنید، چنین چیزی در بخش مسکن هنوز به وجود نیامده است. از این رو جذابیت‌‌‌های بخش مسکن مغفول می‌‌‌ماند. این در حالی است که عمدتا در بخش تولید مسکن برای افراد کم‌درآمد ذهنیت غالب در جهت تولید مسکن با کیفیتی متوسط و سود اقتصادی اندک است. با وجود این شرکت‌های فعال در این حوزه را نمی‌توان از کسب سود بیشتر باز داشت. با تامین مالی از بازار سرمایه شرکت‌ها می‌توانند ضمن نیل به این هدف بسیار خوب سود اقتصادی بیشتری را حاصل کنند و طبیعتا برای سرمایه‌گذارها هم جذاب باشند.

از سوی دیگر می‌توان انتظار داشت که با توجه به زمینه‌‌‌های فرهنگی موجود نظیر جذابیت ملک و همچنین پایین بودن میزان بدهی صاحبان املاک، موقعیت خوبی برای تامین مالی از طریق بازار سرمایه به وجود آید. در بسیاری از کشورها فرد صاحب ملک چه حقیقی باشد چه حقوقی بخش مهمی از ارزش دارایی خود را به بانک‌ها مقروض است این در حالی است که در ایران عمده دارندگان ملک تماما مالک بی‌قید و شرط دارایی خود هستند. در کشورهای مختلف طی همین دو سه سال اخیر وابستگی بزرگ بازار مسکن به سیستم تامین مالی از طریق بانک‌ها باعث شده دولت‌ها با ابزار نرخ بهره قیمت مسکن را کنترل کنند. چنین چیزی در ایران وجود ندارد. تفاوت یاد‌شده باعث شده که حتی اگر رکود جدی هم رخ دهد قیمت‌ها سقوط نمی‌‌‌کنند. به همین دلیل اگر ما بتوانیم فضا را برای بهبود تامین مالی و جذب سرمایه هموار کنیم بسیاری از سرمایه‌های سرگردان که جذب بازار طلا یا ارز می‌‌‌شوند در اختیار این بخش مولد قرار خواهند گرفت و می‌توانند در جهت منافع ملی نقش بازی کنند.

دستیابی به این هدف ضمن آنکه از التهاب بازارهای سفته‌بازی می‌‌‌کاهد، می‌تواند به افزایش عرضه و در نتیجه تنظیم قیمت زمین و مسکن بینجامد. نکته دیگری که در این زمینه حائز اهمیت خواهد بود این است که ترسیم فضای یاد‌شده و تبدیل آن به یک واقعیت عملیاتی در اقتصاد ایران موجب خواهد شد که تمامی افراد فاقد قدرت خرید مسکن به شکل فیزیکی، دست کم با مشارکت در طرح‌‌‌های اقتصادی مسکن به اندازه دارایی خود در سود حاصل از آن سهیم شوند و در ادامه احتمال جاماندن پس‌انداز آنها از تحولات بازار ملک به حداقل برسد.