محرک مالی مسکن چیست؟

ایران به عنوان کشوری که همواره با مشکل مسکن روبه‌رو بوده نیازمند آن است تا در مواجهه با تقاضای بالای مسکن و البته قدرت خرید پایین مردم از روش‌های اثربخش برای حل معضل مسکن بهره ببرد. این در حالی است که طبق آمار در شرایطی که کشور به‌خصوص در شهرهای بزرگ با شکافی جدی بین عرضه و تقاضا در این بازار مواجه است، با ساختمان‌‌‌هایی نیز روبه‌رو است که متناسب با نیاز ایران ساخته نشده یا به هر دلیلی از مسیر عرضه خارج شده‌‌‌اند. از سویی دیگر بررسی روند اعتباردهی به سازندگان و دسترسی مردم به وام مسکن نشان از آن دارد که نه عرضه‌کنندگان ساختمان و نه متقاضیان آن دسترسی مناسبی به نظام اعتباردهی در هر دو بازار پول و سرمایه ندارند. در همین بین قوانین نیز اگرچه در بالادست تدوین شده‌‌‌اند، اما در عمل ابتر مانده و نتوانسته‌‌‌اند نارسایی‌‌‌های موجود به‌خصوص در بحث تامین مالی سازندگان را به منظور ایجاد رونق در عرضه، مرتفع سازند. عواملی از این دست سبب شد تا در گفت‌وگو با مهندس سیامک پیربابایی عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان به بررسی این مشکلات بپردازیم و روند تامین مالی در بخش ساختمانی اقتصاد ایران را واکاوی کنیم.

بررسی قوانین و مقررات طی دهه‌‌‌های اخیر حکایت از این واقعیت دارد که توجه به ساخت و تامین مسکن مردم نه تنها در قوانین بالادستی مورد توجه قرار گرفته بلکه سکان‌داران قوه مجریه نیز در طول این سال‌ها همواره سعی داشته‌‌‌اند تا این مهم را در وهله اجرا محقق کنند. به نظر شما دلیل ناکامی دولت‌‌‌‌‌‌ها در این مسیر چیست؟

ساخت و توسعه‌گری در بازار مسکن نه فقط در ایران بلکه در تمامی کشورهای جهان، حتی کشورهای پیشرفته یک مساله بسیار مهم است. در ایران اما به تبع مشکلاتی که در ابعاد مختلف وجود دارد، پرداختن به معضل کمبود مسکن و لزوم افزایش عرضه نیاز به آسیب‌شناسی دقیق‌تر دارد. اهمیت مسکن در نگاه سیاستگذار همواره به حدی بوده که حتی در قانون اساسی نیز به آن اشاره شده است. به عبارت دیگر داشتن مسکن جزو حقوق اصلی هر شهروندی در ایران است و در قوانین بالادستی به صراحت مورد تاکید قرار گرفته است. تمام دولت‌‌‌ها هم حداقل در چند دهه اخیر، یکی از بزرگ‌ترین وعده‌‌‌هایشان اصولا تهیه و تامین مسکن مناسب برای اقشار مختلف بوده و این مهم همواره مورد تاکید دولت‌‌‌‌‌‌ها قرار می‌گیرد. تمامی اینها در حالی اتفاق افتاده که در بازار طرف تقاضا تحریک شده است، اما عرضه بنا به دلایلی نظیر وضعیت نامناسب رشد در شاخص‌‌‌هایی مانند درآمد سرانه ملی و رشد اقتصادی ناموفق بوده است.

عموما درآمد اقشار مختلف افزایش پیدا نکرده است. بنابراین در سمت تقاضا فشار بسیار انباشته‌‌‌ای داریم که هرسال در حال متراکم‌‌‌تر شدن است. در برخی مکان‌‌‌‌‌‌ها ساختمان‌‌‌های نامناسب یا بیش از ظرفیت بازار ساخته شده و آمارها نیز این موضوع را تصدیق می‌کند. عواملی از این دست سبب شده تا دولت‌‌‌‌‌‌ها برای برون‌رفت از این مشکلات به دنبال سیاست‌‌‌هایی نظیر مالیات‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی باشند. جمیع این مسائل نشان می‌دهد که به‌رغم وجود توانایی برای تولید و همچنین تقاضا در کشور، عناصر موثر بر بازار تاکنون موفق نشده‌‌‌اند تا به طور متقارن عرضه و تقاضا را با هم هماهنگ کنند. یعنی علاوه بر تقاضای انبوهی که وجود دارد، در تامین آن تقاضا دچار ضعف هستیم. متاسفانه می‌توان این پدیده را در بسیاری از بخش‌‌‌های اقتصادی دیگر نیز دید.

بنا بر این مشکلات و با توجه به اینکه طی دهه‌‌‌های اخیر حق داشتن مسکن هم دغدغه سیاستگذاران بوده و هم قانون‌گذاران، به نظر می‌رسد که اگر واقعا عزم جدی برای پیشبرد چنین آرمانی وجود دارد باید روش‌های کارآمدتری نیز برای نیل به این هدف به کار گرفته شود.

به نظر شما چرا به‌رغم وجود قوانین مناسب در کشور تاکنون نیاز اقشار مختلف به مسکن حل نشده است؟

من در بررسی‌‌‌هایم به این نتیجه رسیده‌ام که در ایران قوانین را خوب می‌‌‌نویسیم اما وقتی به اجرا در می‌‌‌آیند، آن‌طور که باید به ابزارهایی که باید در زمینه اجرا به این قانون کمک کنند، بها نمی‌‌‌دهیم.

برای تشریح بیشتر منظور خود از صحبت‌‌‌های رئیس‌‌‌جمهور جدید وام می‌‌‌گیرم، ایشان مرتبا این را تکرار می‌‌‌کردند که مدیران دولتی مسوولیت می‌‌‌پذیرند، وعده می‌دهند، اما محقق نمی‌شود و پاسخگو هم نیستند. طی حدود ۱۵ سال گذشته بارها این تکرار شده و یکی از همین خلف وعده‌ها، تاخیری است که برای ساخت چند میلیون مسکن رخ داده است. در حال حاضر قانون جهش تولید مسکن در کنار دیگر قوانین بالادستی وجود دارد اما به هیچ‌کدام به خوبی عمل نمی‌شود.

من این مقدمه را گفتم که به این نتیجه برسم؛ اختراع چرخ از نو، راه‌‌‌حل تحقق این وعده‌‌‌ها نیست. تمامی آنچه ما اکنون با آن روبه‌رو هستیم پیش‌تر در سایر کشورهای دنیا تجربه شده است؛ آسیب‌‌‌شناسی‌‌‌های مختلفی نیز در این مورد انجام شده که در دسترس است. مشکل کشور در حال حاضر این است که ما به مسائل گفته‌‌‌شده به جای آنکه نگاهی مبتنی بر تجربه جهانی داشته باشیم، به روش داخلی نگاه می‌‌‌کنیم در حالی که اصولا اکثر این موضوعات اقتصادی راه‌‌‌حل‌‌‌های جهانی دارند و قبل از این نیز تجربه شده‌‌‌اند.

به نظر شما برای بهبود وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن چه باید کرد؟ آیا با توجه به هزینه بالای ساخت در شرایط فعلی و به‌‌‌صرفه نبودن پیش‌فروش در شرایط تورم بالای کنونی، می‌شود راهی برای برون‌رفت از این وضعیت پیدا کرد؟

یکی از بهترین روش‌هایی که بازار مسکن را در بخش تولید تحریک می‌کند بازار تسهیلات رهنی است که در جهان نیز یک ابزار مدرن و متداول است. البته در ایران نیز به این ابزار پرداخته شده اما با توجه به عملکردی که تاکنون ثبت شده موفقیت چندانی در آن دیده نمی‌شود. با عنایت به موفق بودن این ابزار در خارج از کشور و با توجه به نگاه منفی که به انتشار اوراق رهنی در ایران وجود دارد، من فکر می‌کنم که ناکامی این شیوه تامین مالی را می‌توان به دو روش آسیب‌‌‌شناسی کرد. نخست اینکه مانند سایر بخش‌‌‌های اقتصاد در این بخش نیز نگاه دستوری حاکم است. یعنی به جای آنکه وام‌‌‌گیرنده (در اینجا توسعه‌‌‌گر و سازنده ساختمان) بر اساس واقعیت‌‌‌های بازار و متناسب با نیازی که دارد هزینه دریافت پول را بپردازد، سیاستگذار به جای او تصمیم می‌گیرد و نرخ را دستوری تعیین می‌کند. دوم اینکه تکلیف بانک مرکزی با بازار سرمایه روشن نیست. یعنی بانک مرکزی به عنوان متولی بازار پول، در بسیاری از مقاطع نتوانسته تکلیف خود را با بازار سرمایه روشن کند. اصولا به دلایل سنتی بانک مرکزی نگاه آمرانه دارد.

اگر بخواهیم یک مثال عام بزنیم: سازمان بورس به عنوان سالم‌‌‌ترین، مردمی‌‌‌ترین و شفاف‌‌‌ترین بازار تامین مالی در مقایسه با بانک مرکزی به یک‌‌‌اندازه مورد توجه نهادهای حاکمیتی یا اجرایی نیست و طبیعتا تا زمانی که این تکلیف روشن نشود و اجازه ندهیم بازار سرمایه راه خود را طی کند (هرچند در هماهنگی با بانک مرکزی به وظایف خود عمل کند)، از قدرت چانه‌زنی لازم برای تبدیل شدن به یک ناظر کارآمد برخوردار نیست. من معتقدم بازار سرمایه برای بهبود وضعیت تامین مالی در مقابل بانک مرکزی دچار استضعاف شده است و بر این باور تاکید دارم. هم اکنون نقش بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن تقریبا نیم‌درصد است که عملا هیچ تناسبی با نیاز این بخش ندارد. از سوی دیگر همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره کردم، وقتی هم قانون می‌‌‌نویسیم در عمل توفیقی حاصل نمی‌شود.

من دلیل این ناکامی را تداخل نهادهای مختلف یا اولویت‌‌‌های مختلف می‌‌‌بینم. به عنوان مثال قانون جهش تولید مسکن نوشته می‌شود اما در اجرا آنقدر پیچیده می‌شود که ابتر می‌‌‌ماند. یا وقتی اولویت کشور کنترل تورم است عاملی نظیر اعطای تسهیلات ترجیحی با نگاه صرفا دستوری در عمل موجب می‌شود تا بخش مسکن و ساختمان همواره در اولویت نباشد. بر اساس آمار موجود این صنعت در حال حاضر فقط ۶ تا ۷‌درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی را به خود اختصاص داده است. در حالی که طی ۳۰ تا۴۰ سال گذشته همیشه سهم مسکن به طور متوسط در سبد تسهیلات بانکی ابلاغ‌‌‌شده از سوی بانک مرکزی در چارچوب اولویت‌‌‌بندی سیاستگذار بین ۲۰ تا ۲۸درصد بوده، اما بیش از ۱۰ سال است که این حق هیچ‌‌‌وقت ادا نشده است. وقتی شبکه بانکی حمایت خود را از خریدار و کسی که جزو حتی دهک‌‌‌های متوسط است دریغ می‌کند، این مسکن چطور می‌تواند هم تولید شود و هم به دست مصرف‌کننده برسد؟ ابزارهای دیگر را هم که اجازه نمی‌‌‌دهند استفاده شود مثل تسهیلات لیزینگ که در دنیا جایگاه دارد.

طبق آمارهایی که من مطالعه کردم، عمق بازار اوراق رهنی در عربستان ۷ برابر ایران است و در آمریکا این رقم به ۲۵ برابر ایران می‌‌‌رسد. همین امر نشان می‌دهد که به هر میزان اوضاع درآمد سرانه ملی بهتر می‌شود، به همان‌‌‌اندازه اوضاع مالی دولت هم بهتر شده و شبکه بانکی از منابع بهتری برخوردار است. بنابراین هر دو نهاد تمایل دارند این منابع را به سمت مسکن که یک پیشران اقتصادی است سوق دهند.  آمارهای دیگر نشان می‌دهد طی دوره ۱۰ ساله ۸۵ تا ۹۵ که این آمارها منتشر شده از هر ۱۰۰ مسکن ساخته‌شده در ۲۳ واحد ملکی سازنده ساختمان نشسته است. همین امر نشان می‌دهد که بازار به دلیل عدم‌دسترسی کافی به منابعی که بازار سرمایه یا بازار پول باید در اختیار سازندگان بگذارد، نمی‌تواند از طرف تقاضا حمایت کند.

البته دولت هم محدودیت‌های خود را دارد، اما یکی از محرک‌‌‌هایی که به نظر می‌رسد می‌تواند در ایران کارآمد باشد این است که ما تسهیلات خرید مسکن را به نوعی پرداخت می‌‌‌کنیم که در همان انتهای زنجیره تولید به دست خریداران مسکن برسد. به عنوان مثال یکی از مسائل تاثیرگذار در صنعت ساختمان فولاد است. آماری چند روز پیش منتشر شد که نشان می‌دهد میلیاردها دلار فولاد در انبارها رسوب کرده است اگرچه بخشی از این رسوب به دلیل مشکلات صادراتی رخ داده اما بخشی نیز ناشی از تبدیل نشدن تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل است، چرا که در مواردی نظیر ساختمان، اعتبار لازم به سازندگان داده نشده تا بتوانند آن را صرف خرید مواد اولیه و مصالح ساختمانی نظیر فولاد کنند. طبیعتا اگر روش‌های مناسبی برای تامین اعتبار در صنایع مصرف‌کننده کالاهای اساسی انجام شود، می‌تواند از رسوب این کالاها بکاهد. اما آنچه با سرعت بیشتری بر تقاضای این کالاها اثر مثبت خواهد گذاشت، رشد تقاضا برای صنایعی است که از محصولات آنها استفاده می‌کنند.

 با توجه به اینکه انتشار اوراق در فضای کنونی سختی‌‌‌های متعددی برای فعالان حوزه ساختمان و مسکن دارد و اینکه شرایط نیز برای تعمیق این بخش فراهم نیست به نظر شما چگونه می‌شود از ابزارهایی مثل صندوق‌های املاک و مستغلات بهره برد؟ آیا این بازار کارآیی لازم را ندارد؟ اگر جواب شما منفی است لطفا دلیل آن را شرح بدهید.

به نظر من این ابزار فاقد کارآیی لازم است و نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای بخش مسکن و سازندگان این حوزه باشد. اگر به من بگویند دو دلیل ناکام ماندن چنین ابزارهایی را توضیح دهم نخستین دلیل این است که قوانین را بدون حضور ذی‌نفعان می‌‌‌نویسند، ‌‌‌ یعنی وقتی صندوق‌های زمین، ساختمان و مستغلات و املاک مراحل شکل‌گیری را طی می‌‌‌کرد و برای آن قانون یا دستور العمل تهیه می‌‌‌شد، هیچ‌گاه از متخصصان این بخش و کسانی که اصطلاحا در بطن این کار هستند استفاده‌‌‌ نشد. دومین نکته این است که به نظر من سیاست‌‌‌های بانک مرکزی همه اینها را ابتر می‌کند. یعنی اگر کسی امروز سوال کند صندوق زمین و ساختمان چرا ناموفق است، تنها دلیل اینکه بد طراحی شده نیست. در ۱۰ سال گذشته کمتر از انگشتان یک دست صندوق زمین و ساختمان تاسیس شده که این تعداد بسیار کوچک است و آنها هم صندوق‌های موفقی نبودند. چطور صندوق‌های طلا یا درآمد ثابت موفق هستند چون آنجا مبانی جذب ذی‌نفعان به خوبی تدوین شده و در عمل وقتی در آنها سرمایه‌گذاری می‌کند افق روشنی را پیش روی خود دارند. به نظر می‌رسد با توجه به شرایط فعلی و آنچه در مورد بازارهای پول و سرمایه شرح داده شد، همچنان بهترین روش ارائه تسهیلات به سازندگان است.

 با توجه به اینکه بیشتر فعالان حوزه ساختمان اشخاص حقیقی هستند. با عنایت به مشکلات قانونی، موانع مالیاتی و عوارض و... با توجه به اینکه این صنعت در ایران خیلی شخص‌‌‌محور است، آیا این آمادگی وجود دارد که در قالب صندوق‌های سازندگان پروژه وارد شوند؟

صندوق‌های پروژه قطعا سقف محدودی دارند و همان‌طور که عرض کردم قوانینی بر این صندوق‌ها حاکم است که متاسفانه نمی‌تواند نیازهای بخش مسکن را مرتفع کند. در حال حاضر صنعت ساختمان به شکل غیرنهادی سرمایه‌گذار جذب می‌کند، یعنی افراد سرمایه جذب می‌کنند نه شرکت‌ها؛ هرجا این موضوع وارد حیطه سیاستگذار پولی می‌شود با محدودیت مواجه می‌شود. بالاخره کسی که صاحب سرمایه‌‌‌ است منافع خودش را در نظر می‌گیرد و اگر بخواهیم واقع‌‌‌بینانه نگاه کنیم آن فرد هیچ وظیفه‌‌‌ای نسبت به بقیه موضوعات ندارد. مسوول کنترل تورم و بقیه مواردی که اصطلاحا مورد توجه سیاستگذار پولی است هم نیست. معضل این حوزه این است که قوانین به نحوی تعیین نشده که منافع مردم و سرمایه‌گذاران را در نظر بگیرد. وقتی نگاه دستوری بر تصمیم‌گیری‌‌‌‌‌‌ها غالب باشد طبیعی است که ایجاد صندوق راه به جایی نخواهد برد. باید توجه داشت که حوزه ساختمان و عوامل حاکم بر تحلیل آن به مانند بازاری نظیر طلا نیست که بتوان آن را به راحتی تحلیل کرد.

در آن بازار شما می‌توانید قیمت را بر اساس داده‌‌‌هایی نظیر نرخ بهره تحلیل کنید، اما در حوزه ساختمان، دارایی‌‌‌‌‌‌ها تا این حد همگن نیستند. ما در این بخش تعداد بالایی از قوانین و دستورالعمل‌‌‌‌‌‌ها را داریم که برای سرمایه‌گذار غیر‌متخصص و مردم عادی پیچیده است.  از این رو حتی شرکت‌های سرمایه‌گذاری نیز خیلی تمایلی به این موضوع ندارند و ما در انجمن به این نتیجه رسیدیم که باید در مورد موضوع از طریق طرف عرضه زنجیره فکری شود و در حال‌‌‌حاضر هم کارهایی داریم انجام می‌‌‌دهیم ان‌شاءالله به نتیجه برسد.