قیمت مسکن
47 مطلبپایان رکود مسکن آمریکا؟
آیا رونق قیمتی تازه در بازار جهانی مسکن در راه است؟ در ماه آوریل، یکی از نماگرهای معتبر قیمت املاک در جهان (به جز چین)، حاکی از رشد سالانه بیش از ۳درصد بود. همچنین قیمت خانه در آمریکا نسبت به سال قبل ۶.۵درصد رشد کرده است، نرخ رشد قیمت در استرالیا ۵درصد بوده و قیمت مسکن در پرتغال نیز در حال اوج‌‌‌گیری است. در سایر کشورها نیز بازار با وجود مدت‌‌‌ها دست وپنجه نرم کردن با نرخ بهره بالا، به طور شگفت‌‌‌انگیزی قدرتمند است.
سقوط مسکن چینی به زیان سنگآهنیها
قیمت خانه‌‌‌های نوساز در چین برای ماه مه با بیشترین سرعت ظرف ۹سال و نیم اخیر کاهش یافت؛ این یازدهمین ماه متوالی بود که از بهای مسکن در این کشور کاسته شد و به این ترتیب این داده نشان داد که محرکهای اعمالی از سوی دولت چین برای تقویت بازار مسکن در این کشور کافی نبوده است. تضعیف بهای مسکن در چین باعث شد تا روند افت بهای سنگ‌‌‌آهن و فولاد در چین تقویت شود؛ به نحوی که سنگ‌‌‌آهن عیار ۶۲درصد وارداتی به چین تا کف کانال قیمتی ۱۰۷دلار به ازای هر تن که کف نرخ دوماه اخیر این محصول است عقب نشست. قیمت خانه‌‌‌های نوساز در چین برای ماه مه کاهش ۰.۷درصدی را نسبت به ماه قبل ثبت کرد؛ این داده‌‌‌ای بود که اداره ملی آمار چین منتشر کرد و به این ترتیب بهای مسکن در این کشور برای یازدهمین ماه متوالی کاهش یافت. در عین حال میزان افت قیمت مسکن نوساز در چین ظرف ماه مه بیشترین کاهش نرخ ماهانه پس از اکتبر ۲۰۱۴ بود.
رکود مسکن ادامه مییابد؟
تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن همواره یکی از موضوعات مورد توجه کارشناسان و فعالان اقتصادی بوده است. بر اساس منطق اقتصادی از آنجا که سهم اندکی از مواد اولیه موردنیاز برای ساخت مسکن از خارج از کشور تامین می‌شود، تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید محدود باشد اما به نظر می‌رسد که با شدت گرفتن تحریمها پس از سال ۹۰ انتظارات تورمی فعالان اقتصادی تحت‌تاثیر جهشهای نرخ ارز قرار گرفته و مردم نرخ ارز را به عنوان شاخصی برای تورمهای آتی لحاظ می‌کنند. به این صورت افزایشهای شدید در نرخ ارز با اختلاف زمانی کمی به بازار مسکن سرایت پیدا کرده و سطح قیمت‌ها را افزایش داده است. این در حالی است تا پیش از تشدید تحریمها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بیارتباط با هم بوده و تحت‌تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشتهاند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.
باخت بورس به مسکن در پنجره 4 ساله
بــازار مسکن و بــازار سهام، همــــواره به عنوان دو رقیب سنتی در میان بازارهای دارایی و گزینه‌های سرمایه‌گذاری مطرح بوده‌اند. بررسی‌ها نشان میدهد از ابتدای سال ۹۹ تا پایان فروردین‌ماه سال جاری، بازار مسکن پایتخت گوی سبقت را از بازار سهام ربوده است و سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی، بازدهی بیشتری نسبت به سهامداران بورس تهران کسب کرده‌اند. از ابتدای سال ۹۹، میانگین قیمت مسکن در تهران با رشد ۴۲۲درصدی همراه شده و شاخص کل بورس تهران نیز ۳۳۱درصد رشد را ثبت کرده است؛ موضوعی که نشان میدهد بازار سهام قافیه را به شکل معناداری به بازار رقیب باخته است.
محک دولت‌ها با «متر»مسکن
مهم‌ترین بازار مصرفی خانوارها، مثل همه ادوار انتخابات ریاست‌‌جمهوری، در این دوره نیز به صدر وعده‌های نامزدها می‌آید. بازار مسکن به چهار علت مشخص، نیازمند سیاستگذاری بااولویت –و نه مداخله- در دولت جدید است. اما رئیس‌جمهور آینده با کدام کلید –سیاست- می‌تواند قفل خرید مسکن، اجاره‌خانه و سرمایه‌گذاری ساختمانی را باز کند؟ جواب این پرسش می‌تواند از کارنامه پنج رئیس‌جمهور قبلی و دولت‌های تحت مسوولیتشان استخراج شود. «دنیای‌اقتصاد» با محاسبه و بررسی ریزنمرات دولت‌های سازندگی، اصلاحات، مهرورز، تدبیروامید و همچنین دولت مردمی در «چگونگی تنظیم بازار مسکن»، روند افت‌وخیز ۷پارامتر کلیدی در این بخش را مورد سنجش قرار داده است. البته مهم‌تر از نمرات دولت‌ها در این ۷آزمون، عوامل موثر بر نتایج آزمون است که در این بررسی، به آن نیز پرداخته شده است. آزمون مادر را «تورم مسکن» تشکیل میدهد. پایین‌ترین میانگین رشد سالانه قیمت مسکن طی بیش‌از سه دهه گذشته، در سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به ثبت رسید و بالاترین تورم مسکن نیز در مقطع زمانی ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ رقم خورد. در دوره اصلاحات، آنچه باعث شد متوسط تورم سالانه مسکن در سطح زیر ۲۰درصد (۱۹درصد) قرار بگیرد، مجموعه‌ای از متغیرهای کلان اقتصادی و شرایط خارجی موثر بر انتظارات بود. سطح پایین تورم عمومی و حجم پایین رشد نقدینگی در آن دوره نسبت به دولت‌های قبل و بعد و همچنین رشد مثبت اقتصادی در کنار «نبود ریسک‌های غیراقتصادی فراگیر» باعث شد بازار مسکن در اواخر دهه۷۰ و اوایل دهه۸۰، به جای آنکه پناهگاه سرمایه‌ها شود به زمین سرمایه‌گذاری واقعی (رونق ساخت‌وساز) تبدیل و میوه آن به شکل رشد محدود قیمت‌ها نصیب خانه‌اولی‌ها شود. ماراتن صاحب‌خانه شدن به‌عنوان آزمون دیگر، در یکی از دولت‌ها، به «کوتاه‌ترین مسیر» تبدیل شد که آن هم به‌خاطر شرایط مساعد درآمد خانوارها بود. تیراژ مسکن‌سازی در برخی دولت‌ها نیز با مداخلات دولت پرواز کرد که مطابق نتایج آزمون، تاثیر معنادار روی ماراتن مسکن نداشت.
برآورد اولیه از قیمت مسکن در مناطق 9 تا 11 تهران
برآورد اولیه از قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۱۱ تهران نشان میدهد متوسط قیمت پیشنهادی برای خرید یک مترمربع آپارتمان میانسال در این مناطق هم‌‌‌اکنون حول و حوش ۶۶ میلیون تومان است. قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان، در واقع نشان‌دهنده برآوردی اولیه از سطح بودجه موردنیاز برای خرید مسکن در منطقه مورد نظر است.
وام خرید مسکن نخبگان ۲میلیارد تومان شد
بنیاد ملی نخبگان با توجه به رشد قیمت مسکن و بالا رفتن هزینه‌های اجارهبها در تازه ترین اقدام خود وام خرید مسکن را به ۲میلیارد تومان و وام ودیعه مسکن را به ۵۰۰میلیون تومان افزایش داد.بانک مرکزی در ابتدای سال جدید آمارهای مربوط به بازار مسکن پایتخت در سال۱۴۰۲ را به‌روز و قیمت مسکن را برای تمام مناطق تهران اعلام کرد. بر اساس یافته‌های به‌دست‌آمده از این گزارش، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از کانال ۷۰میلیون تومان خارج شده و به بالای ۸۰میلیون تومان رسیده است.
نرخ اجاره تهران در قله
هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی ۷ماه اول امسال، رکورد افزایش سالانه اجارهبها از سال ۷۰ به بعد را شکست. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، قراردادهای امسال مستاجرها در مقایسه با سال گذشته، ۵۵درصد افزایش نرخ به خود دیده که بیش از ۲برابر «میانگین تاریخی این نرخ» بوده است. با این حال، ریزش تابستانی قیمت مسکن، در «رشد پاییزی اجارهبها» منعکس شد.
تغییرات قیمت مسکن در مناطق 9 و 10 تهران
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق ۹ و ۱۰ تهران دست‌‌کم مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی موجود در فایل‌‌هایی که برای فروش عرضه شده است، ۵۰ تا ۵۵ میلیون تومان است.
ماراتن «عمر» تا کلید مسکن
ماراتن «خرید مسکن» در کشور براساس میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهری، قدرت پس‌انداز و همچنین سطح متوسط قیمت آپارتمان در مناطق شهری کشور، به ۷۴سال افزایش پیدا کرد. این «دوره انتظار تا کلید خانه»، براساس آمار شاخص «امید به زندگی»، معادل یک عمر برآورد می‌شود که به این ترتیب، تصویر کاملا روشن و شفاف از «ناکارآمدی سیاست‌های تامین مسکن» طی سال‌های اخیر را ارائه می‌کند. این در حالی است که نیمه دهه۹۰ و قبل از جهش قیمت مسکن، شاخص «انتظار برای خرید مسکن» برای خانوارهای شهری، رقمی معادل ۱۴سال بود. ماراتن فرسایشی تا کلید مسکن، در حال حاضر برای تهرانی‌ها نیز براساس همین بررسی-که داده‌های رسمی سال۱۴۰۱ مبنای آن است- ۱۱۲سال به طول می‌انجامد. اکنون، پرسش اصلی در مواجهه با «بن‌بست بازار مسکن برای تقاضای مصرفی» این است؛ آیا راه دیگری غیر از این ماراتن غیرممکن برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد یا می‌توان طراحی کرد؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان میدهد، از آنجا که طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در یک بازار مسکن کارآمد، مطابق الگوی جهانی، حول و حوش ۱۰سال است، وضعیت فعلی در کشور باید به نفع «خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین» تغییر پیدا کند؛ آن هم در شرایطی که نه تنها این اعداد و ارقام که گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس هم مشخص می‌کند، ۶ دهک اول جامعه با بحران دسترسی به مسکن مناسب روبه‌رو هستند. بر این اساس، راه اصلی جایگزین ماراتن «عمر» تا کلید مسکن، از طریق «مهار پایدار رشد نقدینگی و تورم عمومی به‌عنوان محرکهای تورم مسکن، یک دهه رشد اقتصادی بالا برای توانمندسازی قدرت خرید خانوارها و همچنین کنترل عوامل تولید انتظارات تورمی با هدف کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه ملکی» می‌تواند طراحی و مقابل خریداران مصرفی مسکن قرار بگیرد. البته، از آنجا که این مسیر، به احتمال زیاد، زمان‌بر خواهد بود، یک «مسیر موقت» هم وجود دارد.
ساخت کاشف قیمت مسکن
نمایندگان مجلس در جریان بررسی جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌‌‌بهای املاک مسکونی، با تصویب ماده ۹ این طرح وزارت راه و شهرسازی را مکلف به کشف بازه قیمت مسکن و نرخ اجارهبها به صورت منطقه‌‌‌ای کردند.
